投資商品房對外收入的確定，有著多方面的要求。首先，要根據(jù)投資的商品房的市場行情及未來增長前景以及投資成本進行估算，確定合理的現(xiàn)金流預期，在考慮具體市場狀況、資本成本及投資金額的基礎上、應分析投資回報的可能性，在投資期間應預備多少資金，以便消除影響收入的不確定性。

其次，要詳細分析投資商品房銷售情況，確定能夠實現(xiàn)的凈收益。了解商品房的市場售價及折扣狀況，確定實際收入情況，同時要根據(jù)銷售安排確定收入支付方式及其稅種，以便計劃投資收入。

此外，要考慮投資商品房的貸款流動性，如果投資者需要貸款，必須詳細了解其那些方面的銀行信貸要求，以便調整收入支出的現(xiàn)金流，在此基礎上評估投資商品房的收益狀況，進而確定外部投資收入。

另外，投資者還可以多元化收入來源，可以通過組合投資財產(chǎn)和金融資產(chǎn)的形式夯實自己的財務安全，以增強投資者的收入能力，最大化投資收入。

總的來說，要根據(jù)投資對象、投資金額、市場行情及未來發(fā)展前景、及銷售情況等多方面因素確定投資商品房外部投資收入總體狀況，從而順利獲取投資收益。

拓展知識：

投資者還可以利用資本公司的方式投資商品房，將商品房變現(xiàn)為資產(chǎn)，也可以借助私募基金的形式來進行投資，私募基金可以優(yōu)化資金結構，更加具有本金保障，可以幫助投資者有效確保收入。