房地產(chǎn)行業(yè)增值稅預繳匯算清繳會計分錄

（一）關于每季度預交。根據(jù)國稅函[2008]299號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

（二）關于開發(fā)產(chǎn)品何時為完工計交所得稅。根據(jù)國稅函[2010]201號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

（三）關于收入。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務制度》（財發(fā)[2003]55號）第六十二條明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

（四）關于成本、費用扣除的稅務處理。企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。籌辦期業(yè)務招待費等費用稅前扣除問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條和第四十四條規(guī)定，企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動期間發(fā)生的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費，可以按企業(yè)當年收入情況計算確定扣除限額。但是，對于在籌辦期間沒有取得收入的企業(yè)發(fā)生的上述費用如何進行稅前扣除，未作具體規(guī)定?？紤]到以上費用屬于籌辦費范疇，《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務招待費直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費和業(yè)務宣傳費按實際發(fā)生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。

（五）可以預提（應付）的成本費用。包括：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發(fā)成本中。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項基金。

（六）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設施。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

（七）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本。其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。

（八）關于停車場核算。國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)匯算清繳的方法

土地增值稅匯算清繳主要包括時間的確定、收入的確認、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關事項的確定及應納稅額的計算幾方面。

（一）清算時間確定。

土地增值稅清算時間要根據(jù)以下情況確定：

1.具備下列的情形之一的，納稅人自滿足清算條件之日起90日內(nèi)來辦理清算手續(xù)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地房使用權的。

（二）收入確認。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款以及有關的經(jīng)濟收益，包括：貨幣的收入、實物的收入以及其他的收入，在確認時應要注意五點：

1.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

2.對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

5.如果取得的是實物收入應按收入時的市場價格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產(chǎn)收入應按專門評估機構確認成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。

房地產(chǎn)行業(yè)增值稅預繳匯算清繳會計分錄和其他的一般企業(yè)的會計分錄是不一樣的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按照當年實際利潤據(jù)實分季度預繳的，在未完工前采用的預售方式取得的收入，等到結(jié)算計稅成本后再按照實際利潤進行調(diào)整。對此小伙伴們看完后還有其他的想法，不妨來會計學堂網(wǎng)和老師進行溝通。