營改增后房產原值是否含增值稅

一 、營改增后房地產評估結果是否包含增稅

對于一般企業(yè)來說，“營改增”后，直觀來看可能是對兩個稅種產生直接影響：一是引起購買房地產的增值稅一般納稅人當期應納增值稅減少，二是引起當期應納所得稅增加。這一減一增看似簡單，對于模擬市場交易行為進行估算定價的評估來說，實際帶來較大影響。

對于評估活動來說，首先應明析評估對象價值定義或價值內涵，價值內涵確定往往會對評估參數選擇和評估結果產生相應的影響。目前，業(yè)內有評估從業(yè)認為營改增后房地產的評估結果是不應包含相應增值稅的。主要理由有：

1.增值稅為價外稅，不應混淆在評估價值中，因此評估結果應不包含增值稅。

2.國際上已實行增值稅稅制成熟的國家，當地評估行業(yè)通常的做法是評估中采用的數據參數均不包含增值稅，因此其對應價值內涵也自然不包含增值稅。

3.從會計角度來看，增值稅在會計科目中單列，并不含在投資性房地產、固定資產等科目中。

因評估結果是否包含增值稅，對于評估技術路線，各種評估方法參數的確定均很可能存在重大的差異。故明確評估對象的評估價值是否包含增值稅就顯得尤為重要。

二、評估結果是否包含增稅判斷

營改增后，房地產評估中的相應增值稅是否包含在評估價值中，這個問題不僅是個評估理論上的問題，而且也是評估實際操作的具體問題。該問題本身涉及評估和稅收兩大領域，情況頗為復雜。評估絲認為是否包含增值稅要結合產權人（納稅主體）、評估目的和評估結論等的相互關系進行綜合考慮。不能一概而論，要視具體經濟行為，根據評估目和評估范圍來進行分析。此外還需說明的是評估價值含不含增值稅指的是銷項稅額，并不是實際應納增值稅額。

1.單項或部分房地產評估中對增值稅的考慮

對單項或部分房地產的評估，要結合評估目的等具體情況不同分別加以判斷確定，以避免重復計或少計增值稅。

1.以出售、轉讓為目的的房地產評估，增值稅雖屬價外稅，但從房地產交易表形情況來看較為特別，站在房地產開發(fā)商角度來看，其銷售價格表現(xiàn)形式不論銷售對象是一般納稅人或個人均是一致的，即通常為含增值稅價格，增值稅具有價內化明顯特征，市場價值一般可理解為含增值稅價格。因此從公平交易和交易支付的習慣情況看，以出售或轉讓為目的的房地產評估價值應包含相應的增值稅。

2.以投資為目的的房地產評估，價值的內涵一般是房地產的市場價值，投資房地產的評估價值也應包含相應的增值稅。

3.以課稅為目的的房地產評估，一般房地產的評估價值不應包含相應的增值稅。當然最終計稅方式確定和報告使用人為稅務部門，因此是否含增值稅均應在報告中予以明確說明。

4.以抵押為目的的房地產評估，宜區(qū)分抵押權設立和抵押物的處置兩個不同階段分別考慮其評估價值的增值稅問題。

抵押權設立時的房地產評估時，有評估師認為“稅收優(yōu)先于抵押擔保債權”，抵押評估應遵循謹慎原則，故抵押價值應不含增值稅。評估絲認為抵押權設立環(huán)節(jié)評估，抵押價值可以含相應的增值稅，因現(xiàn)實情況是抵押權人在確定貸款額度是均會在貸款成數中作出相應考慮。當然在抵押物處置階段的房地產評估，評估價值則一般不應包含相應的增值稅。

2.企業(yè)價值評估中涉及的房地產評估中對增值稅的考慮

在企業(yè)價值評估中，評估對象是股東全部權益價值、股東部分權益價值或企業(yè)整體價值，對企業(yè)所占有的部分房地產（可能是投資性房地產或固定資產）的評估價值并非一定是房地產的市場價值。

被評估企業(yè)為一般納稅人的，評估結果一般應不包含增值稅，或者需要測算得到包售增值稅的市場價值的基礎上扣除相應增值稅，因該增值稅可能在企業(yè)其他資產中已經反映可以用來抵扣，也可能是在以前會計期間已經在銷項稅中抵扣。

被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人的，由于購置房地產核算價格是含稅價，其包含的增值稅也不能在銷項稅中抵扣，自建形成的房產也是按含稅價的形式存在，因而評估價值含增值稅。

3.其他注意事項

評估測算時，可直接采用不同評估方法測算出含增值稅評估值，如確定評估價值內涵為不含增值稅，則最終需在評估值中予以扣除。也可直接建立在不含增值稅前提測算模型，最終評估值即為不含增值稅結果。

需要提醒的是，不管評估結果含不含增值稅，建議都應在評估報告中予以說明，以免報告使用人使用時存在誤解而引起不必要麻煩。

營改增后房屋租賃稅率是怎樣計算的？

(一)一般納稅人出租不動產

增值稅一般納稅人出租不動產，其不動產為2016年5月1日以后取得，或雖然是2016年4月30前取得但其自愿選擇一般計稅方法的稅率11%，在出租不動產所在地預交3%稅款，剩余應交稅款回機構所在地申報繳納。應就地預交的增值稅=[收取的租金/(1+11%)]*3%，回機構所在地再申報繳納的增值稅=[收取的租金/(1+11%)]*11%-已經預交的稅款。

一般納稅人出租的不動產系2016年4月30日前取得，選擇簡易計稅辦法征收率為5%。 應就地預繳的增值稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%;回機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%-已預交稅款

(二)小規(guī)模納稅人出租不動產

小規(guī)模納稅人出租不動產適用5%征收率。出租不動產預交稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%;機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%-已預交稅款

(三)個體工商戶出租住房

個體工商戶出租住房，征收率5%但減按1.5%，應預繳稅款=[含稅銷售額/(1+5%)]*1.5%

(四)個人出租不動產

個人出租的非住房(指用于生產經營用)征收率5%，應納稅額=[含稅銷售額/(1+5%)]*5%

個人出租住房征收率5%減按1.5%，應納稅額=[含稅銷售額/(1+5%)]*1.5%。

通過前面的介紹相信大家對于營改增后房屋租賃稅率有所了解，在房屋租賃時出租人需要繳納一定的稅費，具體的內容你可以參考小編正文的資料，如果有什么問題，可以來會計學堂進行提問。