淺談營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)負(fù)稅的影響

（一）“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有所下降，成本也有所降低

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，在征收時(shí)會(huì)涉及到重復(fù)征稅的問題，因此雖然其稅率較低，但企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)反而比較重，而同屬流轉(zhuǎn)稅的增值稅則是價(jià)外稅，且具有稅收中性的特點(diǎn)，所以無論商品經(jīng)過多少道流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，最后只會(huì)對(duì)它在生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中的產(chǎn)生的那部分増值額進(jìn)行征稅，從而有效避免了重復(fù)征稅這一問題。

所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，從征收“營(yíng)業(yè)稅”到征收“增值稅”，在一定程度上會(huì)減少其稅收負(fù)擔(dān)和營(yíng)業(yè)成本，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

①對(duì)小規(guī)模納稅人及選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人來說，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施雖然改變了其繳納稅款的稅種，但對(duì)稅率卻沒有影響，依然是5%，但由于計(jì)算增值稅時(shí)是不含稅價(jià)，所以“營(yíng)改增”后，實(shí)際稅負(fù)只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“營(yíng)改增”后，其稅負(fù)降低了5%4.76%=0.24%。

②對(duì)一般納稅人來說，“營(yíng)改增”以前，以企業(yè)的全部銷售額為對(duì)象征收稅費(fèi)，而“營(yíng)改增”以后，對(duì)其征收的稅費(fèi)=企業(yè)的銷項(xiàng)稅額-企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是兩者的差值。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正當(dāng)?shù)那阔@得的增值稅專用發(fā)票，在繳稅時(shí)可以用來進(jìn)行稅額抵扣，大大減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，使其不再被重復(fù)征稅，從而促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

另外，營(yíng)業(yè)成本=變動(dòng)成本+固定成本，“營(yíng)改增”之后，一般納稅人的變動(dòng)成本中存在可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（之前不能進(jìn)行抵扣），因此企業(yè)的變動(dòng)成本降低了；

“營(yíng)改增”政策實(shí)施之前，企業(yè)的固定資產(chǎn)的年折舊額=（購(gòu)買價(jià)格+營(yíng)業(yè)稅）/折舊年限，“營(yíng)改增”之后，年折舊額=購(gòu)買價(jià)格/折舊年限（上述兩公式均假設(shè)折舊方法為年限平均法），由此可以明顯看出，企業(yè)的固定成本也降低了。因此，在營(yíng)業(yè)收入基本穩(wěn)定時(shí)，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅會(huì)導(dǎo)致變動(dòng)成本與固定成本的下降，從而進(jìn)一步增加了企業(yè)的利潤(rùn)。

企業(yè)繳納的稅種發(fā)生變化如何處理？

根據(jù)稅改后各行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，2018年5月1日起，政府又下調(diào)了增值稅稅率來促進(jìn)政策的進(jìn)一步落實(shí)，以使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。此項(xiàng)政策涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在繳納稅費(fèi)方面的變化情況簡(jiǎn)單介紹如下：

（一）繳納的稅種發(fā)生變化

“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納的流轉(zhuǎn)稅稅種由之前的營(yíng)業(yè)稅（價(jià)外稅）變成了增值稅（價(jià)內(nèi)稅）。

（二）計(jì)稅方法和稅率發(fā)生變化

“營(yíng)改增”前，相關(guān)法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全部以銷售額為對(duì)象征收營(yíng)業(yè)稅，其稅率統(tǒng)一為5%；

稅改之后，企業(yè)在繳納增值稅之前要進(jìn)行納稅人認(rèn)定，不同的納稅人的采取的稅率不同：一般納稅人的適用稅率為10%；

小規(guī)模納稅人及選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人的適用稅率沒有變化，仍然是5%，并規(guī)定對(duì)于企業(yè)的老項(xiàng)目和特定應(yīng)稅行為，一般納稅人可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法來繳納稅費(fèi)，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月不得變更。

（三）應(yīng)納稅額發(fā)生變化

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額=營(yíng)業(yè)收入（銷售額）*稅率?！盃I(yíng)改增”后分為兩類：

①對(duì)于一般納稅人：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額＝銷項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額，另規(guī)定，當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額少于進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)，其少的那部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到下期用來繼續(xù)進(jìn)行稅款的抵扣；

②對(duì)于小規(guī)模納稅人及選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額＝含稅銷售額/（1+稅率）*稅率。

（四）納稅人認(rèn)定發(fā)生變化

“營(yíng)改增”前，根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，納稅人進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，一般納稅人與小規(guī)模納稅人的分界線是年銷售額為50萬或80萬（工業(yè)與商業(yè)不同）；“營(yíng)改增”后，兩者的分界線變?yōu)?00萬（工業(yè)與商業(yè)相同）。

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