不動(dòng)產(chǎn)處置如何計(jì)算土地增值稅

答：所謂舊房，是指使用后再次銷(xiāo)售的房屋及有房屋特征的建筑物。包括房地產(chǎn)企業(yè)自用超過(guò)一定時(shí)期（通常指一年），達(dá)到一定磨損程度的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

企業(yè)銷(xiāo)售舊房如何計(jì)算土地增值稅？根據(jù)是否取得舊房評(píng)估價(jià)格，是否取得購(gòu)房發(fā)票可以分成以下幾種情況：

一、無(wú)法取得購(gòu)房發(fā)票，但能夠取得舊房評(píng)估價(jià)格的房產(chǎn)。

財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

因此，在計(jì)算舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅時(shí)，應(yīng)考慮如下扣除因素因素：

1.評(píng)估價(jià)格

2.土地價(jià)款

3.按照統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

4.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，印花稅，契稅。

5.符合要求的評(píng)估費(fèi)，也可以扣除。

財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。

按照以上扣除因素計(jì)算增值率，選擇適用的土地增值稅稅率和扣除率計(jì)算土地增值稅。

二、不能取得舊房評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的房產(chǎn)。

1、土地成本和建造成本的扣除

國(guó)稅2016年70號(hào)公告規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)（土地成本及建造成本、費(fèi)用）規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：

提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

2、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

條例規(guī)定與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除，營(yíng)改增后不含增值稅。

財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。

對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

按照以上扣除因素計(jì)算增值率，選擇適用的土地增值稅稅率和扣除率計(jì)算土地增值稅。

三、舊房評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票都不能取得的房產(chǎn)

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

土地增值稅核定征收率各地不一，以5%居多。

因此，銷(xiāo)售舊房的土地增值稅計(jì)算不同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具體計(jì)算應(yīng)該按照以上知識(shí)點(diǎn)去把握。交易完成后，要及時(shí)申報(bào)交納土地增值稅。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

以上詳細(xì)介紹了不動(dòng)產(chǎn)處置如何計(jì)算土地增值稅，也介紹了什么是土地增值稅。作為一名企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，特別是主管稅務(wù)的會(huì)計(jì)，一定要明白，企業(yè)在處置不動(dòng)產(chǎn)之后是如何計(jì)算繳納土地增值稅的。如果你不是很明白，那么咨詢(xún)一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。