土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?

答:一、法規(guī)依據(jù)

1、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知"國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)"第四條第(五)款:屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額.

2、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知"國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)"第二十一條第(五)款:納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用.

3、四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告(2015年第 5 號(hào))第三條:關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)?

納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額,按照占地面積法(即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用,按照建筑面積法(即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)?

同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的,其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?

4、其他地方規(guī)定

土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法,同一清算單位不同類型按建筑面積法.如天津.

分兩步分?jǐn)偼恋爻杀?第一步,先將占地相對(duì)獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn),按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?第二步,對(duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本,然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?如江蘇.

建造既有住宅又有非住宅的綜合樓,土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?其他費(fèi)用按單位建筑面積分?jǐn)?如江西.

在計(jì)算土地增值稅時(shí),地下建筑不計(jì)容是否分?jǐn)偼恋爻杀?

一般說來,如果地下建筑面積屬于計(jì)容面積,則地下建筑應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?如果地下車位建筑面積不屬于計(jì)容面積,則不需要分?jǐn)偼恋爻杀?從全國情況看,地下車位的建筑面積基本上是不計(jì)入容積率的,因此按照配比原則要求,地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀?

如《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào))規(guī)定:"房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí),申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑,且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇,并列入產(chǎn)權(quán)銷售的,其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本.

如交納土地出讓金的非人防地下車庫,在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證中會(huì)標(biāo)明地下車庫的土地使用年限和起止日期,同時(shí)取得'車庫銷售許可證',在計(jì)算地下車庫土地增值 稅扣除項(xiàng)目時(shí)可分?jǐn)偼恋爻杀?其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物,不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?"

所以,地下建筑不計(jì)容,相應(yīng)不分?jǐn)偼恋爻杀?其中的土地成本包括取得土地使用權(quán)所支付的金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi).

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