土地增值稅終結(jié)了房企的暴利迫開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型

土地增值稅清算政策的實(shí)施,對(duì)住宅開發(fā)商的影響顯而易見."土地增值稅政策的實(shí)行終結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利.土地增值稅的征收落實(shí)會(huì)導(dǎo)致回報(bào)率有所下降,按照目前的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì),住宅開發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)不如從前那么豐厚."平均在10%至20%之間,最高不會(huì)超過20%的回報(bào)率.與此同時(shí),近期隨著政策力度的逐漸加大,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛順應(yīng)時(shí)勢(shì)進(jìn)行策略調(diào)整.

企業(yè)對(duì)于土地增值稅的清算已經(jīng)提留準(zhǔn)備金,因此實(shí)質(zhì)性影響并不大.隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益規(guī)范化,住宅開發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)有所下降,只能說是"一般"而已.在其母公司嘉德置地日前發(fā)布的2006年業(yè)績報(bào)告中,截至去年12月31日,該集團(tuán)在華全資子公司凱德置地在中國的年總收入達(dá)到31.75億元人民幣,較之2005年增長了44.0%.而息稅前收入達(dá)到18.3億元,同比增長幅度為81.3%.但中國區(qū)總收入在嘉德置地集團(tuán)收入中的所占比例,卻較之去年同期有小幅下降,從24%下調(diào)至20%.

受中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀影響,不少發(fā)展商在企業(yè)發(fā)展策略上進(jìn)行了調(diào)整.華潤置地表示,隨著大股東華潤集團(tuán)陸續(xù)進(jìn)行的多項(xiàng)商辦物業(yè)收購?fù)瓿?出租物業(yè)利潤回報(bào)明顯增長.而上海置業(yè)同樣認(rèn)為,隨著2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)行,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整合期的特征愈加明顯,一方面開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇,另一方面整體行業(yè)的生存方式產(chǎn)生轉(zhuǎn)變,從過去的單純投資性增長向長線布局方向發(fā)展."集團(tuán)基于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),致力于從純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品多元化發(fā)展、租售并舉的綜合性房地產(chǎn)營運(yùn)商.

以房產(chǎn)投資入股如何做賬務(wù)處理?

答:1、以房地產(chǎn)入股,以投資雙方的協(xié)議價(jià)格確定其初始成本,協(xié)議價(jià)格不公允的必須按照公允價(jià)值入賬(一般就是購房發(fā)票上的金額);投資人共同協(xié)商確定價(jià)格,如果協(xié)商不成,可以找評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估,按評(píng)估價(jià)值入賬.

2、個(gè)人以房子入股,被投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房屋入賬原值扣除10%-30%后的余值依照1.2%稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅.

年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=原值×(1-10%~30%)×1.2%

具體比例由各省、直轄市、自治區(qū)人民政府在稅法規(guī)定10%至30%幅度內(nèi)確定.

這部分房產(chǎn)稅由被投資企業(yè)繳納.

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