中外合作開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)怎么征稅

  (1)關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題。

  中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅;其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費;其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。

  同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。

  (2)關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題。

  外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。

(3) 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及了哪些稅費

  一 、取得土地環(huán)節(jié)

  開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

  1、契稅

  應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)

  2、印花稅

  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?

  二 、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)

  取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

  1、土地使用稅

  應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

  2、印花稅

  常見的合同如下：

  印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?+建筑安裝工程承包合同金額×0.3?+借款合同金額×0.05?

  三 、銷售環(huán)節(jié)

  取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

  1、增值稅

  增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。

  提示——被遮擋部分文字為“—預(yù)繳稅額”。

  注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

  2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加

  預(yù)征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據(jù)，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。

  3、土地增值稅(預(yù)繳)

  預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

  預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

  4、印花稅

  印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5?

  5、企業(yè)所得稅

  銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計計稅毛利率(一般為15%)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

  待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)算此前銷售的實際毛利額，將其與預(yù)計毛利額之間的差額合并計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

  在看過了中外合作開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)怎么征稅后，對于房產(chǎn)征收的稅費肯定有一定認(rèn)識，如只是認(rèn)識希望能熟悉應(yīng)用，會計學(xué)堂網(wǎng)上有關(guān)于稅費的實務(wù)課程，感興趣的會計學(xué)員們也可以來關(guān)注學(xué)習(xí)。