房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應如何處理

在城市建設(shè)中，地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房和基礎(chǔ)設(shè)施等原因，對收取的土地出讓金實行一定比例或額度返還，房地產(chǎn)企業(yè)取得返還款應如何處理？這直接關(guān)系到所得稅的計稅基礎(chǔ)、土地增值稅扣除項目金額和營業(yè)稅的計算，下面通過一則案例進行分析。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）作為B市政府招商引資項目開發(fā)某物流園，先期向B市財政墊付征地拆遷補償資金2.2億元，通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金1.2億元。B市政府要求該項目二年內(nèi)建成，分次返還A公司土地出讓金6億元。其中：征地拆遷補償2.4億元（含資金占用費2000萬元）；公共配套設(shè)施費2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財政補貼1億元，用于補償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置費6000萬元，用于安置拆遷戶。A公司對取得的返還款應如何處理？是沖成本？還是計收入？征納雙方出現(xiàn)了兩種不同的觀點。

上述案例，A公司收到返還的征地拆遷補償屬于墊付款項，不屬于應稅范圍，應通過業(yè)務往來進行賬務處理。墊付時，借：其他應收款，貸：銀行存款。收到返還款時，作相反分錄沖回。返還的資金占用費，應認定A公司為B市提供金融保險業(yè)應稅勞務行為，應繳納營業(yè)稅100萬元，會計處理上，

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業(yè)務收入；

計提營業(yè)稅，

　　借：其他業(yè)務支出

　　　　貸：應交稅金——營業(yè)稅。

收到返還的公共配套設(shè)施費，是土地出讓前政府應支出的前期開發(fā)費用，相應形成土地出讓成本。由于B市在土地出讓時，既未實際發(fā)生該筆費用，也未實際收取，且返還的公共配套設(shè)施費又屬于政府土地出讓收入的使用范圍，納入財政預算管理。企業(yè)所得稅法實施條例第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項資產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎(chǔ)，所稱歷史成本，指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。因此，A公司收到該返還款時，應沖減土地成本，待公共配套設(shè)施竣工驗收后，憑合法有效票據(jù)，再計入土地開發(fā)成本。會計處理上，繳納土地出讓金，

　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

　　　　貸：銀行存款；　　

收到返還款，

　　借：銀行存款

　　　　貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費；

設(shè)施竣工驗收后，

　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

　　　　貸：銀行存款。

收到的回遷房安置費，也屬于政府土地出讓收入的使用范圍，因A公司在取得土地使用權(quán)時已墊付了征地拆遷補償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金。所以A公司收到該返還款時，應認定其為預售回遷房應稅行為，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。

在土地增值稅處理上，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。會計處理上，以實際收到的返還款計入經(jīng)營收入——商品房銷售收入，并計提稅金及附加。

支付回遷房建設(shè)工程費用時，

　　借：經(jīng)營成本——商品房銷售成本

　　　　貸：銀行存款　

實際工程支出大于返還的回遷房安置費時，確認為拆遷補償費，

　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費

　　　　貸：經(jīng)營成本——商品房銷售成本；　

小于則在計算土地增值稅時，抵減拆遷補償費，不作賬務處理。

　　A公司收到的財政補貼屬于政府補助，在會計處理上，應按照企業(yè)會計準則第16號——政府補助第八條的規(guī)定確認為遞延收益，并在確認相關(guān)費用的期間，計入當期損益。取得時，借：銀行存款，貸：遞延收益，如按二年分攤遞延收益，每年分攤5000萬元，

　　借：遞延收益5000萬元

　　　　貸：營業(yè)外收入5000萬元。

稅務處理上，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額。

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應如何處理？以上是我們關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還賬務處理的一些介紹，希望這篇文章，可以幫助這些行業(yè)的小伙伴們了解新的稅法內(nèi)容。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網(wǎng)，聯(lián)系我們的答疑老師。