房地產企業(yè)融資性售后回購業(yè)務的稅務處理

答：房地產企業(yè)融資性售后回購業(yè)務，指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產時，與購買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內再將所售房地產回購的一種交易方式。

這種交易方式，如果銷售合同中明確了回購日期，到期后必須由賣方回購，同時還約定了利率，就可以認定為融資性售后回購業(yè)務；如果銷售合同沒有約定具體回購日期，或回購僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場價格回購的，就可以認定為促銷性售后回購業(yè)務。促銷性售后回購業(yè)務按正常的銷售業(yè)務進行財稅處理。

以融資租賃方式售后回租房地產的，與融資性售后回購房地產沒有本質上的區(qū)別，稅務處理應基本一致

《國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規(guī)定，承租方以融資為目的，將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的，承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。

財政部、國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第一條規(guī)定，對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

關于融資性售后回購業(yè)務如何繳納土地增值稅問題，稅法沒有明確的規(guī)定。土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

融資性售后回購業(yè)務，交易雙方都涉及資產所有權的轉移。筆者認為，只要房地產權屬發(fā)生轉移，企業(yè)在銷售時按規(guī)定開具發(fā)票并收取價款，就要按規(guī)定繳納土地增值稅。房地產企業(yè)在出售環(huán)節(jié)計算繳納土地增值稅，回購環(huán)節(jié)銀行計算繳納土地增值稅。

售后回購的會計和稅務處理？

答：售后回購是指企業(yè)銷售商品的同時承諾或有權選擇日后再將該商品（包括相同或幾乎相同的商品，或以該商品作為組成部分的商品）購回的銷售方式。一、會計處理

   在境內外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業(yè)會計準則編制財務報表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行的《企業(yè)會計準則第14號——收入》第三十八條規(guī)定企業(yè)區(qū)分兩種情形分別進行：

一是企業(yè)因存在與客戶的遠期安排而負有回購義務或企業(yè)享有回購權利的，表明客戶在銷售時點并未取得相關商品控制權，企業(yè)應作為租賃交易或融資交易進行相應的會計處理。其中，回購價格低于原售價的應視為租賃交易，按照《企業(yè)會計準則第21號——租賃》的相關規(guī)定進行會計處理；回購價格不低于原售價的應視為融資交易，在收到客戶款項時確認金融負債，并將該款項和回購價格的差額在回購期間內確認為利息費用等。企業(yè)到期未行使回購權利的，應當在該回購權利到期時終止確認金融負債，同時確認收入。

二是企業(yè)負有應客戶要求回購商品義務的，應在合同開始日評估客戶是否具有行使該要求權的重大經濟動因。客戶具有行使該要求權重大經濟動因的，企業(yè)應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，按照上一種情形有規(guī)定進行會計處理；否則，企業(yè)應當將其作為附有銷售退回條款的銷售交易，按照本準則第三十二條規(guī)定進行會計處理。

二、稅務處理

《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條第（三）項規(guī)定：“采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用?！倍惙ㄅc會計規(guī)定差異較大，稅法的規(guī)定應該盡快修改。

三、案例分析

在境內外同時上市的甲公司在2018年5月1日與乙公司簽訂一項銷售合同，根據合同向乙公司銷售一批商品，開出的增值稅專用發(fā)票上注明的銷售價格為100萬元，增值稅額為17萬元。商品尚未發(fā)出，款項已收到。該批商品的成本為80萬元。5月1日，簽訂的補充合同約定，甲公司應于同年9月30日將所售商品購回，回購價為110萬元（不含增值稅額）。假設不考慮城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

甲公司的賬務處理如下：

（1）2018年5月1日，收到貨款

借：銀行存款  　1 170 000

　  貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）  170 000

　　其他應付款      1 000 000

（2）回購價格大于原售價的差額，應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。由于回購期間為5個月，貨幣時間價值影響不大，因此，采用直線法計提利息費用

借：財務費用　 　20 000（＝100 000÷5）

　貸：其他應付款　     20 000

 6月至8月各做一組同5月計提利息費用一樣分錄（略）。

（3）9月30日回購商品時，收到的增值稅專用發(fā)票上注明商品價款為110萬元，增值稅額18.7萬元，款項已支付

借：財務費用　  　20 000

貸：其他應付款      　20 000

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）   187 000

其他應付款  　1 100 000

貸：銀行存款     　1 287 000

稅務處理：本例與會計處理一致，不作納稅調整。

     關于“房地產企業(yè)融資性售后回購業(yè)務的稅務處理”的回答就到這了，大家是否都明白怎么來處理這個問題了呢。會計學堂的職業(yè)教師體系，結合系統的培訓教程，將能給同學最先進的會計知識輔導。