舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，除了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但在實(shí)際執(zhí)行中，由于舊房扣除項(xiàng)目金額難以確定，有的地方一律實(shí)行核定征收。但事實(shí)上還有幾種其他的方法：

1.納稅人能提供原購(gòu)房發(fā)票

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))規(guī)定，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。其中加計(jì)扣除項(xiàng)目的“每年”，指購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同1年。對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

應(yīng)納土地增值稅計(jì)算步驟：

①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額=原購(gòu)房發(fā)票金額(1+5%N)+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，其中N代表原購(gòu)房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開具之日止的年數(shù);

②計(jì)算土地增值額=舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款-扣除項(xiàng)目金額;

③計(jì)算土地增值率=(土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額)×100%;

④根據(jù)土地增值率找出土地增值稅適用稅率;

⑤計(jì)算應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率。

2、納稅人不能提供購(gòu)房發(fā)票或提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)

根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào))等有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。此外，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用也允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但對(duì)納稅人下列成本費(fèi)用不得計(jì)算扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額;納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。計(jì)算公式為：舊房評(píng)估成本價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率。

按評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅步驟：

①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額=重置成本價(jià)×成新度折扣率+取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估支付的評(píng)估費(fèi)用;

②計(jì)算土地增值額=舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款或評(píng)估價(jià)款-扣除項(xiàng)目金額;

③計(jì)算土地增值率、確定適用稅率及計(jì)算應(yīng)納稅款與以上第一種方法步驟相同。

此外，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

(1)簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽定書面合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備以下條款：合同當(dāng)事人的姓名或名稱、住所;房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào);房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)年限及取得方式;房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);成交價(jià)格及支付方式;房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;違約責(zé)任;雙方約定的其他事項(xiàng)。

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，否則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)法律效力。新的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取變更后的房屋所有權(quán)證書，并憑該證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)以后，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。                                                  

關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法。一般在沒(méi)辦法取得購(gòu)買時(shí)的原發(fā)票和沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估的情況下，采用核定征收，具有原發(fā)票的可以按每年加計(jì)5%扣除，具有評(píng)估報(bào)告的，按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行扣除計(jì)算相應(yīng)的增值率，找到相應(yīng)的稅率表進(jìn)行納稅申報(bào)。希望能幫助到你，有任何疑問(wèn)都可以在線咨詢會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師。