房地產(chǎn)企業(yè)契稅可以抵減增值稅嗎

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以受讓方式取得土地使用權(quán)，繳納的契稅，在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上能否抵減或扣除？

企業(yè)所得稅上，國稅發(fā)（2009）31號文中明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納的契稅，屬于為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費用，列入“土地征用費及拆遷補償費”，可以作為計稅成本在企業(yè)所得稅前扣除。

土地增值稅上，國稅函（2010）220號文件明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

增值稅上，營改增相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，可在計算增值稅銷項稅額時抵減，土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。其中的土地前期開發(fā)費用，具體包括哪些項目，是否包括繳納的契稅，都沒有明確規(guī)定。一般意義上理解，契稅不屬于增值稅上的抵減范圍。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的契稅不能抵減增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費的扣減規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第五條第四款和《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點的規(guī)定，一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

其中當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

另外，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第七條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第一條和第五條的的規(guī)定，“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

基于以上稅收政策的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在計算增值稅的銷售額時，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款的范圍包括以下幾項。

1、房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益（也稱為土地出讓金）。

2、向其他單位或個人支付的拆遷補償費用

房地產(chǎn)企業(yè)契稅可以抵減增值稅嗎？根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可抵減的土地價款，具體包括哪些項目，是否包括繳納的契稅，都沒有明確規(guī)定。一般意義上理解，契稅不屬于增值稅上的抵減范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的契稅不能抵減增值稅。