案例：A企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權(quán)，合同約定的土地出讓金金額為1000萬元，政府減免了部分土地出讓金，金額為300萬元，企業(yè)實際支付土地價款700萬元。減免的土地出讓金是否需要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條“無形資產(chǎn)按照以下方法確定計稅基礎(chǔ)：（一）外購的無形資產(chǎn)，以購買價款和支付的相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計稅基礎(chǔ)。

按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：“三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。”

其實除了繳納房產(chǎn)稅，還需繳納契稅。

政策依據(jù)：

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2005]436號）規(guī)定“根據(jù)我國《契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅?！?/p>

結(jié)論：減免的土地出讓金需要繳納契稅，即契稅的計稅依據(jù)為1000萬元。

實踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：

一、先征后返（通常情況）

這種情況下，企業(yè)通常按照全額1000萬元先行支付土地出讓金，取得憑證金額也為全額，賬務(wù)處理上體現(xiàn)土地價值為1000萬元，取得的返款，按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定，屬于政府的一種補助，通常計入“營業(yè)外收入”中。

結(jié)論：此種情況下，土地的入賬價值為1000萬元，減免的土地出讓金需要并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅

二、直接減免

這種情況實踐中較少發(fā)生，即土地出讓合同約定土地出讓金為1000萬元，企業(yè)實際支付700萬元即取得土地使用權(quán)，300萬元政府給予了直接減免，土地的入賬價值為700萬元。

結(jié)論：在直接減免情形下，減免的土地出讓金部分不構(gòu)成計算房產(chǎn)稅時的計稅基礎(chǔ)。