契稅法律制度

契稅，是指國(guó)家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

考點(diǎn)

一 納稅人

在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

考點(diǎn)

二 征稅范圍

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與、交換)。

3.房屋買賣、贈(zèng)與、交換。

注意

(1)土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(3)土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契

稅的征稅范圍。

(4)與土地增值稅區(qū)別，關(guān)鍵在于納稅人的不同。

4.視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

考點(diǎn)

三 應(yīng)納稅額計(jì)算

一、稅率

契稅采用比例稅率，并實(shí)行3%～5%的幅度稅率。

二、計(jì)稅依據(jù)

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

提示

計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格確定。對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無(wú)正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。

注意

交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。(必須掌握)

提示

此處的“交換”是指以房換房、以地?fù)Q地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅。

4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

【總結(jié)】 有成交價(jià)格按成交價(jià)格，沒(méi)有成交價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格，交換的按差額，補(bǔ)交的按補(bǔ)交金額。

三、計(jì)稅公式

應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

考點(diǎn)

四 稅收優(yōu)惠

1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。

3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6.外交減免。

經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

考點(diǎn)

五 征收管理

一、納稅期限

自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

二、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

三、納稅地點(diǎn)

土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。