案例概況

吉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“吉祥公司”）2017年4月10日將自建的商品房轉為自用，做辦公室使用。如何進行稅務處理？

稅務分析

一、政策依據(jù)

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）。

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）。

《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）。

二、實務分析

（一）商品房轉自用的增值稅處理：不做視同銷售

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號 ）《附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》第十四條條規(guī)定，下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

根據(jù)以上規(guī)定，吉祥公司將自行開發(fā)的商品房轉自用，不屬于向其他單位或者個人無償轉讓不動產(chǎn)的情形，不做視同銷售處理，不需繳納增值稅。

（二）商品房轉自用的土地增值稅處理：不征收土地增值稅

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第二款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租，不征收土地增值稅。

（三）商品房轉自用的企業(yè)所得稅處理：不視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關資產(chǎn)的計稅基礎延續(xù)計算。

（一）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；

（二）改變資產(chǎn)形狀、結構或性能；

（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉為自用或經(jīng)營）；

（四）將資產(chǎn)在總機構及其分支機構之間轉移；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產(chǎn)所有權屬的用途。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租，由于所有權屬在形式和實質上都未發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，不繳納企業(yè)所得稅。

（四）商品房轉自用的契稅處理：不繳納契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號 ）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》（財法字〔1997〕52號）第六條規(guī)定，條例所稱土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。

條例所稱土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。

條例所稱土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為。

條例所稱土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分商品房轉為企業(yè)自用或用于出租，商品房的權屬既沒有變化，也沒有以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。因此，不需要繳納契稅。

一句話總結：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分商品房轉為企業(yè)自用或用于出租，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。

三、案例解析

根據(jù)案例資料：吉祥公司2017年4月10日將自建的商品房轉為自用，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。