房地產(chǎn)企業(yè)回遷房怎樣做會(huì)計(jì)分錄

答：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得拆遷房的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從被拆遷人手中取得拆遷房購(gòu)置成本為回遷房的市場(chǎng)價(jià)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并按以下步驟進(jìn)行一是簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議拆遷房交付拆遷人時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)權(quán)置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場(chǎng)價(jià)確定成本計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”由于此時(shí)尚不符合收入確認(rèn)條件對(duì)應(yīng)科目應(yīng)確認(rèn)為一項(xiàng)“預(yù)收賬款”二是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予被拆遷人優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的權(quán)利該部分優(yōu)惠(即超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場(chǎng)價(jià)與優(yōu)惠價(jià)款的差額)也應(yīng)計(jì)入購(gòu)入拆遷房的成本即調(diào)整增加“開(kāi)發(fā)成本”及“預(yù)收賬款”三是如根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需額外支付被拆遷人差價(jià)款支付被拆遷人差價(jià)款時(shí)因已在上述步驟1中按市場(chǎng)價(jià)計(jì)入成本此時(shí)應(yīng)調(diào)減“預(yù)收賬款”四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到被拆遷人優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分價(jià)款或市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為一項(xiàng)“預(yù)收賬款”五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達(dá)到預(yù)售條件后的月末計(jì)算預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅稅金及附加其會(huì)計(jì)處理同正常房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理。

2.拆遷房成本的分配

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備分期開(kāi)發(fā)需將拆遷房的成本按建筑面積的比例在各期之間分配而不能僅由回遷房承擔(dān)或其中的某期承擔(dān)。

3.交付回遷房的會(huì)計(jì)處理

回遷房交付使用應(yīng)視同將回遷房以市場(chǎng)價(jià)出售給被拆遷人在符合商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件時(shí)確認(rèn)為“營(yíng)業(yè)收入”在轉(zhuǎn)回之前確認(rèn)為“預(yù)收賬款”。

回遷房的稅務(wù)處理

根據(jù)相關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種及相應(yīng)發(fā)票開(kāi)具等問(wèn)題。具體稅務(wù)處理如

1.營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)處理

根據(jù)深地稅發(fā)[1999]462號(hào)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定“對(duì)開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求進(jìn)行舊城拆遷改造以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征‘轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)’的營(yíng)業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征‘銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)’的營(yíng)業(yè)稅對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征‘銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)’的營(yíng)業(yè)稅”關(guān)于營(yíng)業(yè)稅計(jì)繳的時(shí)間主要有以下三個(gè)時(shí)點(diǎn)一是因房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)售條件取得預(yù)售許可證后方可對(duì)外銷(xiāo)售。所以只有在達(dá)到預(yù)售條件時(shí)為產(chǎn)權(quán)置換面積及超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場(chǎng)價(jià)與優(yōu)惠價(jià)款的差額部分預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅的時(shí)點(diǎn)。二是在達(dá)到預(yù)售條件并收取超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款時(shí)為超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款的預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)點(diǎn)三是將回遷房交付被拆遷人時(shí)以上預(yù)繳的稅款需轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。

2.企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定“企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷(xiāo)售于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)榘幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于1500具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”。

3.土地增值稅的稅務(wù)處理

根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局于2008年10月20日出臺(tái)的關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號(hào))規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求進(jìn)行拆遷改造以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷方的對(duì)補(bǔ)償面積相等的部分以該房產(chǎn)的建筑安裝成本價(jià)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分根據(jù)

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文第三條第一項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入”。

4.發(fā)票的開(kāi)具

因稅收征管及辦理新房產(chǎn)權(quán)證的需要拆遷戶必須向有關(guān)部門(mén)提供發(fā)票和完稅憑證“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間”(國(guó)稅函[2007]768號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))。我們發(fā)現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)不同的應(yīng)稅收入即營(yíng)業(yè)稅以成本價(jià)確認(rèn)收入、所得稅按視同銷(xiāo)售以市場(chǎng)售價(jià)確認(rèn)收入發(fā)票到底以哪個(gè)收入來(lái)開(kāi)具?其實(shí)產(chǎn)權(quán)置換作為一項(xiàng)特殊的業(yè)務(wù)如按上述方法正確處理發(fā)票開(kāi)具的多少已無(wú)關(guān)因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)沒(méi)有全部根據(jù)發(fā)票的多少來(lái)計(jì)征即便是契稅也是根據(jù)差額計(jì)算的為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉(zhuǎn)讓回遷房將以發(fā)票金額為取

得成本從財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中扣除)可以按市場(chǎng)售價(jià)開(kāi)具發(fā)票。

本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)回遷房怎樣做會(huì)計(jì)分錄，也介紹了回遷房的稅務(wù)處理。作為一名企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，一定要搞清楚，房地產(chǎn)企業(yè)回遷房會(huì)計(jì)分錄處理方式如本文所示。如果你不太明白，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。