房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房如何確認(rèn)收入?

拆遷補(bǔ)償可以采用房屋補(bǔ)償方式,也可以采用貨幣補(bǔ)償方式.按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)"拆遷還房",如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式,該項(xiàng)支出作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本中.如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式,屬于以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(房屋)抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償款,應(yīng)視同銷售,相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋,視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定,同時(shí)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本.另外,要確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出,即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以拆遷補(bǔ)償費(fèi)的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本中.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件有哪些?

在審計(jì)實(shí)務(wù)中,我們查閱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí),經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)不同的公司對(duì)"收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)原則"有不同的表述,并且對(duì)收入確認(rèn)的會(huì)計(jì)處理依據(jù)也各持己見(jiàn).譬如有公司認(rèn)為,在預(yù)售商品房業(yè)務(wù)中,與客戶簽訂了《商品房買賣合同》,并且收取了全額價(jià)款,房屋已經(jīng)屬于客戶所有,而公司的報(bào)酬已經(jīng)實(shí)現(xiàn),應(yīng)該予以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).也有公司認(rèn)為,產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是房屋所有權(quán)交付的標(biāo)志,因此應(yīng)該在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).那么,以上觀點(diǎn)正確嗎?

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)于收入的確認(rèn)原則,作了如下規(guī)定:"銷售商品的收入,應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn):

(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;

(二)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;

(三)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);

(四)相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定,按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行."

由此可以看出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)原則與其他企業(yè)并無(wú)差別.但結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),我們不難發(fā)現(xiàn)不同觀點(diǎn)的端倪.

與一般工商企業(yè)相比較,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有以下顯著特征:

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng),一般會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度.這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)決定的,一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批、取得土地使用權(quán)到開(kāi)工建設(shè)乃至項(xiàng)目建成,少則需要一兩年,多則三四年甚至更長(zhǎng)時(shí)間.

2、房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè),投資大.為了籌集資金,房產(chǎn)銷售往往采取預(yù)售方式,即在商品尚未建造完成時(shí)向客戶收取價(jià)款.由此形成商品交付與收款存在較大時(shí)間差異.

3、產(chǎn)品成本計(jì)量相對(duì)滯后.一方面由于項(xiàng)目施工與其成本決算往往存在時(shí)間差,導(dǎo)致成本計(jì)量落后于形象進(jìn)度;另一方面,基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施的建設(shè)往往落后于商品房的建設(shè).特別是"大盤"項(xiàng)目在實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的情形下,往往存在一期商品房已經(jīng)交付入住,而花園、會(huì)所等公共配套設(shè)施可能尚未完成甚至尚未開(kāi)工的情形,導(dǎo)致項(xiàng)目成本無(wú)法得到準(zhǔn)確的計(jì)量.

鑒于上述經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)濫用會(huì)計(jì)政策,操縱經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)顯得更加容易.為了不同的目的,往往各取所需的選擇有利于自己的收入確認(rèn)原則,如有利于提前確認(rèn)利潤(rùn)以粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的"簽約收款原則";有利于稅收籌劃以及盈余管理的"產(chǎn)權(quán)過(guò)戶原則".那么,應(yīng)該如何公允、合理的確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入呢?

小編認(rèn)為,首先要正確理解"商品的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移".商品房風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移,其核心是商品的交付,即將合乎客戶購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付客戶.這里的標(biāo)準(zhǔn)包括法律規(guī)定的關(guān)于質(zhì)量的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)和客戶在合同約定的個(gè)性化標(biāo)準(zhǔn).房屋是一件特殊商品,其銷售條件受到相關(guān)法律法規(guī)和銷售合同的嚴(yán)格約束,并且客戶在接收商品時(shí)在特定條件下享有退貨選擇權(quán).如建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,"商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:已通過(guò)竣工驗(yàn)收;供水供電供熱通訊燃?xì)獾扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí).""商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買售人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同.按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍或者面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人可以要求退房,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任."

只有符合以上標(biāo)準(zhǔn),商品房才能被客戶接受.在此情況下,未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶不能構(gòu)成退房的依據(jù).從而真正實(shí)現(xiàn)"商品的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移".

其次是要合理理解成本能夠可靠計(jì)量.前述房屋開(kāi)發(fā)的成本滯后特征,決定了"房屋成本能夠可靠計(jì)量",在實(shí)務(wù)中并不容易作到.因此,成本計(jì)量除了使用實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用支出外,還會(huì)大量使用估計(jì)數(shù)據(jù).已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋成本,可以從公司會(huì)計(jì)記錄中取得.而未完工的公共配套設(shè)施成本支出,則需要預(yù)估.這些估計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源包括項(xiàng)目策劃書、項(xiàng)目預(yù)算等.在合理預(yù)估公共配套設(shè)施成本支出的情形下,可以視為"成本能夠可靠計(jì)量".

綜上所述,小編認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的具體條件應(yīng)該包括以下四個(gè)方面:

1、工程已經(jīng)竣工,并且驗(yàn)收合格,符合銷售合同約定的交付條件;

2、已通知買方接收房屋,并且將結(jié)算賬單提交買方取得買方認(rèn)可;

3、與實(shí)測(cè)面積相對(duì)應(yīng)的房款已經(jīng)確定,發(fā)票開(kāi)出,收到價(jià)款或者取得支付款的承諾函;

4、商品房屋的成本已經(jīng)實(shí)際發(fā)生,并且可以可靠計(jì)量,公共配套設(shè)施成本支出可以合理預(yù)估.

房地產(chǎn)公司拆遷還房如何確認(rèn)收入?以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件有哪些?上文就介紹了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的疑問(wèn)，大家有其他行業(yè)的疑問(wèn)歡迎點(diǎn)擊窗口咨詢?cè)诰€老師答疑！