房地產(chǎn)開發(fā)公司商鋪和住宅的成本核算

【問題】

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的同一個(gè)項(xiàng)目，有不同類型和用途的開發(fā)產(chǎn)品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅；而住宅有普通有大套，請(qǐng)問專家在進(jìn)行成本歸集和核算時(shí)候是否需要按不同的用途和戶型分?jǐn)偤怂悖壳逅阃恋卦鲋刀愂欠裰挥性谫~面分開核算了，達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅才能享受優(yōu)惠政策？這樣的話成本需要如何進(jìn)一步細(xì)化核算？

【解答】

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條第二款明確規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

個(gè)別地區(qū)也進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，比如《廣東省深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅征管工作規(guī)程的通知》（深地稅發(fā)[2009]24號(hào)）9、土地增值稅清算以納稅人填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品的成本歸集，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及財(cái)務(wù)通則規(guī)定，直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入成本對(duì)象，間接費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆?jì)入成本對(duì)象。具體情況千差萬別，更細(xì)致的核算層次準(zhǔn)則沒有，也不可能給出標(biāo)準(zhǔn)的方法，我們理解，減免稅涉及到國家利益，企業(yè)的核算體制應(yīng)該能夠?yàn)榧{稅提供足夠的支持，對(duì)同一類事項(xiàng)，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，納稅處理時(shí)，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三部分：

1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.

3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)公司商鋪和住宅的成本核算上文小編介紹了這個(gè)內(nèi)容是怎么處理的，商鋪和住宅的成本需要分別核算，房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成小編也簡(jiǎn)單介紹了，還有疑問的，可以點(diǎn)擊窗口咨詢?cè)诰€老師答疑！