營改增后房地產(chǎn)開發(fā)如何繳稅

一、營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。

營改增后，代建商品房，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何交稅？

營改增后、代建商品房應該按照建筑服務來繳納增值稅，工程服務，按照服務、修繕服務、裝飾服務都是屬于建筑服務范疇，稅率是11%，如果是清包工程，甲供工程 或者是開工日期在2016年5月1日之前的建筑服務，可以按照簡易計稅方法按照5%計稅，這就和營業(yè)稅一樣了，不能抵扣進項，按照一般計稅方法11%的稅率可以抵扣進項。

1、房地產(chǎn)業(yè)主要涉及兩個稅目，一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目，二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目，包括如商鋪、寫字樓、公寓等，適用租賃服務稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務和不動產(chǎn)融資租賃服務，不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃。

2、財稅2016，36號文明確規(guī)定，納稅人提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%因此，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)即銷售建筑服務和銷售不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務和不動產(chǎn)融資租賃服務的適用稅率為11%。

3、建筑業(yè)小規(guī)模納稅人銷售建筑服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售建筑服務，征收率為3%，房地產(chǎn)業(yè)小規(guī)模納稅人銷售出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售，出租不動產(chǎn)業(yè)務征收率為5%。

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