一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣的政策分析和會(huì)計(jì)處理

一、政策分析

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第59號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)）。

（一）哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該分期抵扣？

納稅人用于2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定進(jìn)行分期抵扣。

1、取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程中的新建不動(dòng)產(chǎn)。

3、發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程中的改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，適用不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣辦法；未達(dá)到50%的，可以一次性抵扣。

上述包括購(gòu)進(jìn)并用于相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)在建工程的貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)。購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

4、原來(lái)按照規(guī)定不得抵扣，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱改變用途不動(dòng)產(chǎn)）。

另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，不適用不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣的規(guī)定，可以一次性抵扣。

因此，符合抵扣條件的不動(dòng)產(chǎn)，以清單形式列舉適用不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣辦法：列入范圍的，應(yīng)該按照分期抵扣辦法執(zhí)行；未列入范圍的，可以按照現(xiàn)行規(guī)定一次性抵扣。

（二）哪些不動(dòng)產(chǎn)不得抵扣？

1、專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)。

2、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

3、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)抵扣需要把握的時(shí)間界限

不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策均在2016年5月1日營(yíng)改增實(shí)施之日起實(shí)施。因此，納稅人需要把握三個(gè)時(shí)間點(diǎn)：

1、營(yíng)改增實(shí)施之日是分界點(diǎn)。在2016年5月1日前已經(jīng)登記并選擇一般納稅人資格的，2016年5月1日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)或者發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額都不可以抵扣。只有取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證才可以按規(guī)定抵扣。

2、登記并選擇一般納稅人資格之日是分界點(diǎn)。在2016年5月1日之后登記并選擇為一般納稅人資格的，登記并確認(rèn)資格之前取得的增值稅扣稅憑證不得抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。但下列特殊情形除外：納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

3、改變用途不動(dòng)產(chǎn)的次月是分界點(diǎn)。納稅人按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，在改變用途的次月計(jì)算分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（四）抵扣方式的規(guī)定

納稅人取得適用不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣辦法的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣：第一年抵扣比例為60%，并于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；第二年抵扣比例為40%，為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。但下列情形分別按規(guī)定處理：

1、對(duì)于改變用途的不動(dòng)產(chǎn)，60%部分在改變用途的次月抵扣，40%部分在改變用途的次月起第13個(gè)月抵扣，而不是以改變用途的當(dāng)月起算。

2、購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣的40％部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月抵扣。

（五）申報(bào)注意事項(xiàng)

1、對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)在建工程中取得的抵扣憑證應(yīng)在按規(guī)定期限進(jìn)行認(rèn)證或者勾選確認(rèn)抵扣的當(dāng)期開(kāi)始進(jìn)行分期抵扣。

2、分2年抵扣的實(shí)質(zhì)是分2次申報(bào)抵扣。

3、納稅人分期抵扣時(shí)，應(yīng)據(jù)實(shí)填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表附列資料（主要包括附列資料（二）和（五）以及《本期抵扣進(jìn)行稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表》）。對(duì)于待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額在按規(guī)定實(shí)際可以抵扣時(shí)，轉(zhuǎn)入當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額自行據(jù)實(shí)申報(bào)抵扣，無(wú)需辦理其它手續(xù)。

二、會(huì)計(jì)核算

納稅人應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)立“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣的40%部分進(jìn)行專門的核算。

對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，留存?zhèn)洳椤?/p>

納稅人取得增值稅抵扣憑證并認(rèn)證通過(guò)或者勾選確認(rèn)后，對(duì)分期抵扣的40%部分進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”，借記“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，貸記“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”。當(dāng)月起第13個(gè)月可抵扣時(shí)，借記“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅金——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣案例分析

案例1：A公司為增值稅一般納稅人，高新技術(shù)生產(chǎn)企業(yè)。2016年6月，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，購(gòu)入一墻之隔的廠房一座，總價(jià)1110萬(wàn)元，當(dāng)月取得增值稅專用發(fā)票（注明銷售額1000萬(wàn)元，稅額110萬(wàn)元），并通過(guò)認(rèn)證。A公司購(gòu)買廠房的會(huì)計(jì)處理如下：

1、2016年6月，購(gòu)入時(shí)

借：固定資產(chǎn)—廠房 1000萬(wàn)元

    應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  110萬(wàn)元

    貸：銀行存款 1110萬(wàn)元

2、40%進(jìn)項(xiàng)稅額部分轉(zhuǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

借：應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 44萬(wàn)元

    貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）  44萬(wàn)元

3、2017年6月，40%待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣時(shí)

借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  44萬(wàn)元

    貸：應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額  44萬(wàn)元

案例2：接上例，A公司2016年7月開(kāi)始對(duì)原有的職工食堂進(jìn)行改建，9月份竣工并交付使用，整個(gè)改建工程中取得增值稅專用發(fā)票注明的稅額10萬(wàn)元。由于屬于集體福利，未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，全額計(jì)入該固定資產(chǎn)原值。2016年12月，由于生產(chǎn)需要，將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)用為生產(chǎn)車間。當(dāng)月計(jì)提折舊后該不動(dòng)產(chǎn)反映賬面原值240萬(wàn)元，凈值120萬(wàn)元。則該不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額處理如下：

1、2017年1月，計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額如下：

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝10×（120÷240）×100％＝5萬(wàn)元

2、不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理如下：

（1）2017年1月，對(duì)改變用途的不動(dòng)產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額60％部分進(jìn)行抵扣，40％部分轉(zhuǎn)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

借：固定資產(chǎn)—車間 115萬(wàn)元

    應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  3萬(wàn)元

    借：應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額  2萬(wàn)元

    貸：固定資產(chǎn)—職工食堂  120萬(wàn)元

（2）2018年2月，40％待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣時(shí)

借：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  2萬(wàn)元

    貸：應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額  2萬(wàn)元

以上就是會(huì)計(jì)學(xué)堂本期為大家?guī)?lái)的關(guān)于：一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣的政策分析和會(huì)計(jì)處理的全部?jī)?nèi)容了。各位同仁們是否已經(jīng)學(xué)到了呢。會(huì)計(jì)學(xué)堂，你身邊的財(cái)會(huì)專家。