房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有哪些特征

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，受到行業(yè)的限定，其產(chǎn)品具有產(chǎn)品位置的固定性、產(chǎn)品使用壽命長、開發(fā)周期大、造價(jià)高、開發(fā)經(jīng)營過程獨(dú)特等方面的特性，具體分析如下：　　

一、產(chǎn)品位置的固定性　　

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)橥恋責(zé)o法移動(dòng)，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很難移動(dòng)其位置。房地產(chǎn)位置的固定性就使得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營必須進(jìn)行充分的可行性研究?！　?/p>

二、使用壽命的長期性　　

房產(chǎn)和地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的資產(chǎn)，土地是不可毀滅的自然資源，具有永恒的使用價(jià)值：房屋建成后，若無重大自然災(zāi)害，其使用期限可達(dá)幾十年以致上百年。房地產(chǎn)使用壽命的長期性，要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須重視工程質(zhì)量，做到百年大計(jì)，質(zhì)量第一?！　?/p>

三、開發(fā)建設(shè)周期長、耗資大　　

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要經(jīng)過可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收等若干階段，由房地產(chǎn)企業(yè)，建筑安裝施工企業(yè)、物資供應(yīng)部門、市政和勘察設(shè)計(jì)等單位共同協(xié)作完成，其開發(fā)建設(shè)周期一般工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期要長得多，土地價(jià)格逐年增長，每畝地上萬元乃至數(shù)十萬元，每平方米房屋早數(shù)百元乃至數(shù)千元，因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要巨額的資金，且周轉(zhuǎn)率極低，一般均需向金融機(jī)構(gòu)取得長期貸款四、開發(fā)經(jīng)營過程獨(dú)特　　

房屋是建筑工人按照規(guī)劃和特定設(shè)計(jì)圖紙的要求，通過建筑安裝等施工活動(dòng)建造完成的。由于城市規(guī)劃的藝術(shù)性對(duì)房屋外形，結(jié)構(gòu)多姿多態(tài)的要求，由于房屋的用途各異，由于購房者對(duì)房屋性能、結(jié)構(gòu)和內(nèi)部裝飾等千差萬別的需求，使不可能像其他工業(yè)產(chǎn)品那樣，按照同一設(shè)計(jì)圖紙大量大批復(fù)制。即使按同一設(shè)計(jì)圖紙建造的住宅，也會(huì)因建造時(shí)間，地點(diǎn)，氣候條件等不同而有所不同，土地是一種自然資源，每一塊土地因其所在地的水文地質(zhì)條件，工程地質(zhì)條件不同，土地用途的不同，其開發(fā)過程也有很大差別。

因此，不會(huì)存在完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程。房地產(chǎn)必須按每棟房屋和每宗土地單件地組織設(shè)計(jì)，開發(fā)和經(jīng)營，會(huì)計(jì)核算也要提供各單位建筑產(chǎn)品的成本及其成果。  

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的流程

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。、

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

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