土地增值稅征費(fèi)范圍

答：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。

土地增值稅案例

答：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年度委托建筑公司承建位于縣城的住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對外銷售，取得開具增值稅發(fā)票的銷售收入7648萬元；其余部分暫時(shí)對外出租，本年度取得開具增值稅發(fā)票的租金收入63萬元（不符合簡易征稅要求）。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)的成本、費(fèi)用有：

（1）支付取得土地使用權(quán)價(jià)款1400萬元。

（2）取得土地使用權(quán)支付相關(guān)稅費(fèi)42萬元。

（3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬元。

（4）發(fā)生管理費(fèi)用450萬元、銷售費(fèi)用280萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用370萬元（利息支出不能準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為9%。（以萬元為單位核算。增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金已抵扣。）

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù)；

答：該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù)=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82萬元

（2）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的合計(jì)數(shù)；

答：取得土地使用權(quán)所支付的金額=（1400+42）*80%=1153.6萬元

開發(fā)成本=（90+2100+60）*80%=1800萬元

合計(jì)=1153.6+1800=2953.6萬元

（3）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的開發(fā)費(fèi)用金額；

答：開發(fā)費(fèi)用=（1153.6+1800)*9%=265.82萬元

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金金額；

答：允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13萬元

（5）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)；

答：加計(jì)扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72萬元

允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27萬元

（6）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。

答：增值額=7648-3894.27=3753.73萬元

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%

適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)。

應(yīng)納土地增值稅稅額=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78萬元

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