未售車位出租有哪些稅要繳納?

答:根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,地下車位由房地產(chǎn)公司投資開發(fā),其所有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)均屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司,因此從法律角度,未銷售的地下車位屬于房地產(chǎn)公司的不動產(chǎn),房地產(chǎn)公司將其交由物業(yè)公司全權(quán)管理,并把租金收益權(quán)無償讓渡給全資子公司物業(yè)公司,根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī),房地產(chǎn)公司涉及以下稅收繳納.

視同銷售繳納增值稅

房地產(chǎn)公司將租金收益權(quán)無償讓渡給物業(yè)公司,該經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)可分解成兩個步驟:一是房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司無償出租地下車位;二是物業(yè)公司再向業(yè)主轉(zhuǎn)租.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定,視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的有:單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)應(yīng)視同銷售服務(wù),但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外.

因此,房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司無償出租地下車位,且不屬用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的范圍,應(yīng)視同銷售繳納增值稅,如果為老項目,則與地上商品房一同可選擇按簡易辦法5%計稅,如果為新項目,則按10%的稅率繳納增值稅.

物業(yè)公司屬于轉(zhuǎn)租,視租入時間分別按不同的計稅方式繳納增值稅,如果于2016年4月30日前租入不動產(chǎn),視為將2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)對外出租,收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法5%計算繳納增值稅,如果于2016年5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的,則按一般計稅10%的稅率繳納增值稅.

需繳納房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)第一條規(guī)定,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅.第二條第(三)款規(guī)定,對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅.第三條規(guī)定,出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅.

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定,具備房屋功能的地下建筑物需繳納房產(chǎn)稅,如出租的,按從租計稅方式繳納.

另外,《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅.

綜合上述規(guī)定,房地產(chǎn)公司無償出租地下車位,還涉及房產(chǎn)稅繳納,但由物業(yè)公司依照房產(chǎn)余值代繳納.

需繳納企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整.《稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定,企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來,應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用;不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用,而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整.

由于房地產(chǎn)公司與其子公司物業(yè)公司為關(guān)聯(lián)方,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定房地產(chǎn)企業(yè)車位租金收入,調(diào)整其當(dāng)年應(yīng)納稅所得額補繳企業(yè)所得稅.

根據(jù)上述規(guī)定,并非房地產(chǎn)公司所理解的未出售的地下車位交由物業(yè)管理,自身未收取經(jīng)濟利益就不涉及稅收繳納.同時希望有相同業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)引起重視,合規(guī)納稅,避免重大稅收風(fēng)險.

地下車位出租是否需要繳納房產(chǎn)稅?

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅[2005]181號)的規(guī)定,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅.上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所.出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅.

因此,出租地下車位,出租方應(yīng)當(dāng)以租金收入為計稅依據(jù)從租繳納房產(chǎn)稅.

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