房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)怎么分配？

【問】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)在完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間如何進(jìn)行分配？依據(jù)如何？例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年辦理完畢有關(guān)部門開發(fā)某開發(fā)項(xiàng)目的手續(xù)，2009年8月份末累計(jì)發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用236萬元，2009年8月份實(shí)現(xiàn)完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入3000萬元，該完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入需結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的建筑安裝成本為1800萬元，未完工開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝成本累計(jì)余額為2200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共配套費(fèi)暫不考慮。

【答】《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）自2008年1月1日起執(zhí)行，本辦法第二十八規(guī)定企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

問：我是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建造了一批商品房，一直沒有買出去，是否需要交納房產(chǎn)稅？

答：國稅發(fā)[2003]89號(hào)文件規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

提示：也就是說，你企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅，但如果已使用或出租、出借的情況下，需要征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《吉林省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：自有房產(chǎn)自用時(shí)，按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納，年稅率為1.2%.出租房產(chǎn)的，按實(shí)際租金收入計(jì)算繳納，年稅率為12%.

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