營改增后房地產(chǎn)公司預(yù)收款企業(yè)所得稅如何計算？

答：對房地產(chǎn)而言，營改增前一直是以預(yù)售款作為計稅依據(jù)來預(yù)征企業(yè)所得稅的，而營改增后，此預(yù)售款包含增值稅，待到交房結(jié)算時才會體現(xiàn)出來并確定營業(yè)收入。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)售階段的收入，國家稅務(wù)總局尚未明確。

土地增值稅從本質(zhì)來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-［預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%］

即從企業(yè)所得稅角度，

房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

例：有一客戶預(yù)售房款50萬元并記入預(yù)收賬款貸方發(fā)生額，待13月后交房時開具發(fā)票，價47.06萬，增值稅2.38萬元，借：預(yù)收賬款50萬
貸：營業(yè)收入47.06萬 應(yīng)交增值稅-銷項稅2.38萬元。那么在預(yù)售當(dāng)月是以50萬作為計稅依據(jù)還是以47.06萬呢？

如以50萬為依據(jù)，三項費用又沒有營業(yè)稅來抵減，這樣反而增加了企業(yè)前期的負擔(dān)，稅負上升。則需要這樣考慮：

以不含增值稅收入為計稅依據(jù)預(yù)征企業(yè)所得稅。同時，增值稅不得稅前扣除。

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