房地產(chǎn)開發(fā)公司土地返還款怎么做會計核算？
答：政府給予的土地返還款的處理請依照有關(guān)財務(wù)會計制度規(guī)定處理，但在土地增值稅清算時應(yīng)將該土地返還款沖減取得土地使用權(quán)所支付的金額。
而對于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地返還款，主要有兩種情形：
1、一是沖減土地出讓金成本；
2、二是作為營業(yè)外收入。
分錄：
借：銀行存款
貸：營業(yè)外收入
營業(yè)外收入亦稱“營業(yè)外收益”。指與生產(chǎn)經(jīng)營過程無直接關(guān)系，應(yīng)列入當(dāng)期利潤的收入。營業(yè)外收入是否應(yīng)當(dāng)納稅應(yīng)當(dāng)視其是否提供了營業(yè)稅或增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，而并非是納稅人取得的所有收入都應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，不需要繳納的。
房地產(chǎn)開發(fā)公司土地返還款的會計核算，您現(xiàn)在清楚了具體做法了沒？更多會計知識，盡在會計學(xué)堂文章的更新。
會計科目和主要賬務(wù)處理規(guī)定：確認(rèn)的政府補助利得，借記“銀行存款”等科目，貸記遞延收益、營業(yè)外收入等科目。 答
學(xué)員你好， 具體可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）文件哦。 、具體計算方法 （一）應(yīng)稅收入額的確定 1.營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。 土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項稅額 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定： 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 2.收入形式： ①貨幣收入 ②實物收入?、燮渌杖? 3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： （1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入； （2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入。 （二）扣除項目及其金額 計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分： （一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除： 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： ?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款； 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條款規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 地價款包括： 出讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)為按規(guī)定補繳的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價款。 ?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（如登記、過戶手續(xù)費和契稅）。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本： 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項： （1）土地征用及拆遷補償費 ?。?）前期工程費 ?。?）建筑安裝工程費 ?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費 （5）公共配套設(shè)施費 ?。?）開發(fā)間接費用 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 ?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 利息扣除注意： ①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明； ②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額； ?、鄄话酉ⅰ⒘P息。 （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi) ?。?）利息單獨扣除： 開發(fā)費用＝利息+（地價＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) （2）利息不單獨扣除：直接用以下公式 開發(fā)費用＝（地價＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是城建稅、教育費附加、地方育費附加 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第三條規(guī)定，關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題 ?。ㄒ唬I改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。即“營改增”后，增值稅為價外稅，稅金不在計稅收入中，不得扣除。 ?。ǘI改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。 即營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目 只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： 加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% 對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。 縣級及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： （1）作為計稅收入的，可從扣除項目扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)； （2）房價之外單獨收取，不作為計稅收入征稅。相應(yīng)地代收費用不得在收入中扣除。 （三） 應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 答
買的土地 借無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)貸銀行存款 然后借銀行貸營業(yè)外收入 ２.借在建工程貸銀行 借固定資產(chǎn)貸在建工程 出租的分錄借銀行貸主營業(yè)務(wù)收入貸銷項 ３.借銀行貸其他業(yè)務(wù)收入貸銷項 答
一、設(shè)立時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實收資本（或股本）、資本公積、管理費用等 （三）會計分錄模板 1、收到所有者投入資本時 借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等 貸：實收資本、股本等 資本公積—資本溢價或股本溢價 2、籌建期開辦費發(fā)生時： 借：管理費用、長期待攤費用 貸：銀行存款等 二、取得土地時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會計分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用、預(yù)提費用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等 （三）會計分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 2、項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 借：開發(fā)成本—成本對象—前期工程費 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 3、開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 4、開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 5、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對象—開發(fā)間接費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 7、預(yù)提出包工程、公共配套設(shè)施建造費用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 貸：預(yù)提費用 8、發(fā)生借款費用，支付利息時 借：開發(fā)成本—借款費用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費 —二期—公共配套設(shè)施費 貸：開發(fā)成本—會所 開發(fā)成本—地下車庫 10、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用 借：財務(wù)費用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。本月購進(jìn)一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項均已通過銀行存款支付。 會計分錄： 1、購進(jìn)防火材料時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 1000000 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 開發(fā)項目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、固定資產(chǎn) （三）會計分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費用，支付利息時 借：財務(wù)費用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用 借：銷售費用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、主營業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長期股權(quán)投資、銷售費用 （三）會計分錄模板 1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應(yīng)收帳款 預(yù)收帳款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或應(yīng)交稅費——簡易計稅 （2）差額納稅 一般計稅可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業(yè)務(wù)成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預(yù)收帳款處理 （1）收到預(yù)售款時： 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 （2）預(yù)繳稅款時 一般計稅： 借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 貸：銀行存款 簡易計稅： 借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 5、價外收入的會計處理 借：其他應(yīng)付款/銀行存款等 貸：營業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務(wù)收入—手續(xù)費收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對外投資 借：長期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 營業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 答
首先是扣除項 地價，開發(fā)成本，開發(fā)費用，期間費用，加計扣除20% 增值額計算稅率和扣除系數(shù) 答
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