營改增后房地產(chǎn)預(yù)收賬款如何做分錄?

營業(yè)稅時期,房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時,即達(dá)到營業(yè)稅納稅義務(wù)時間,在不動產(chǎn)所在地申報繳納營業(yè)稅.營改增后,房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款,未達(dá)到增值稅納稅義務(wù)時間,只是需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅.但如果對預(yù)收款開具了發(fā)票,則達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時間,需要在機(jī)構(gòu)所在地申報增值稅,當(dāng)然現(xiàn)在很多地方政策對預(yù)收房款要求不開發(fā)票不申報等,這個要注意賬務(wù)處理是不同的.最終確認(rèn)收入時,還需要計提增值稅,如何即反應(yīng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì),又帳表相符,賬務(wù)核算又簡便易行.

例一:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目,2016年5月18日,預(yù)售房屋一套,售價100萬元,同時,收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元,該項(xiàng)目按簡易計稅方法計算,征收率5%.

會計處理如下:(單位:萬元,下同)

預(yù)收房款

(1)收到預(yù)售款時

借:銀行存款80

貸:預(yù)收賬款80

(2)預(yù)繳申報

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算:應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%.

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

借:應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅(簡易預(yù)繳)2.29

貸:銀行存款2.29

該公司預(yù)繳的稅款2.29萬元應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行納稅申報,營改增后,收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間.只有開具售房發(fā)票或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生.所以,無需在《增值稅納稅申報表》第1行"按適用稅率計稅銷售額"欄中填報.僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫80萬元,第2列填寫0,第3列填寫3%,第4列填寫2.29萬元,同時,增值稅納稅申報表附列資料(四)對預(yù)繳的稅款進(jìn)行臺賬登記,第4行第2列填寫本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額.

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