企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)更新后入賬價(jià)值應(yīng)該怎樣確定?

答：購(gòu)入房屋發(fā)生了買(mǎi)價(jià)、契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等記入入賬價(jià)值。

之所以這么說(shuō)，是因?yàn)椋?/p>

①按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，固定資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。同時(shí)，外購(gòu)固定資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的價(jià)款超過(guò)正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益。所以，取得發(fā)票只是通常采用的一個(gè)重要標(biāo)志，但不是外購(gòu)固定資產(chǎn)入賬的唯一標(biāo)準(zhǔn)。其他相關(guān)稅費(fèi)以及應(yīng)歸屬固定資產(chǎn)價(jià)值的融資費(fèi)用也是構(gòu)成固定資產(chǎn)入賬價(jià)值的因素。

至于折舊起始時(shí)點(diǎn)，固定資產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用指南有明確的規(guī)定：固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計(jì)提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計(jì)提折舊，從下月起計(jì)提折舊;當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計(jì)提折舊，從下月起不計(jì)提折舊。已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計(jì)價(jià)值確定其成本，并計(jì)提折舊;待辦理竣工決算后，再按實(shí)際成本調(diào)整原來(lái)的暫估價(jià)值，但不需要調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。按上述規(guī)定，你單位購(gòu)入的辦公用房應(yīng)該從你單位可以使用狀態(tài)的次月開(kāi)始計(jì)提折舊，即使未取得發(fā)票或者尚未結(jié)算完價(jià)款，也要按暫估價(jià)值計(jì)提折舊。如果購(gòu)入后你單位自行裝飾裝修后才使用的，除非具有更新改造性質(zhì)的，一般認(rèn)為裝飾裝修前已達(dá)到可使用狀態(tài)。

②按規(guī)定，印花稅在發(fā)生當(dāng)時(shí)計(jì)入管理費(fèi)用。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)和承受土地使用權(quán)所承擔(dān)的契稅，應(yīng)該計(jì)入購(gòu)入資產(chǎn)的價(jià)值。

③購(gòu)房時(shí)支付的房屋維修基金實(shí)際上是預(yù)付的建筑物公共部位維修基金，具有預(yù)付款性質(zhì)，權(quán)利歸全體業(yè)主所有，不過(guò)實(shí)踐中單個(gè)業(yè)主通常不能自行決定其使用用途和數(shù)額，且維修基金的使用具有不確定性，在首次支付的維修金用完后還需要補(bǔ)繳。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)賬戶內(nèi)還有未使用完畢的維修基金，也可以一同轉(zhuǎn)讓。綜合以上我們認(rèn)為，其實(shí)際上也具有待攤費(fèi)用性質(zhì)，將其作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”核算，在一定期間內(nèi)攤銷較為合理。如果購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是作為投資性房地產(chǎn)，待其短期內(nèi)升值后轉(zhuǎn)讓，則可以將支付的維修基金作為“其他應(yīng)收款”核算。

④按規(guī)定，更新改造所發(fā)生費(fèi)用符合固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，否則計(jì)入當(dāng)期損益。所發(fā)生不屬于更新改造的裝飾裝修費(fèi)用，金額較大的可以單獨(dú)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在預(yù)期使用壽命內(nèi)或者兩次裝修期間內(nèi)攤銷，金額較小的計(jì)入發(fā)生當(dāng)期損益。

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