房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤的依據(jù)是什么？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本,一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類,即建筑成本構(gòu)成比較復雜,既包括前期費用和房屋的建造成本,還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關的配套設施費用,以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用;土地成本構(gòu)成則比較簡單,即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出.

建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋,往往因為用途不同、建筑結(jié)構(gòu)不同,甚至因為樓層不同而有不同的售價,而且,開發(fā)房地產(chǎn)的成本,特別是土地成本,往往是籠統(tǒng)的.

對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同,例如,一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅,可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本.具體做法是,將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本),除以可出售房屋的面積總和,得出每平方米住宅的成本,再按各套住宅面積分攤產(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項目,比如車庫或車位,采用清一色的按面積分攤不盡合理,可通過估算方法,將其估算的成本從總成本中剔除,然后再按可出售成套住宅面積分攤產(chǎn)品成本.這種成本分攤方法,叫做可售房屋面積比例法.

對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋,一般情況下,建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤,土地成本可采用售價比率法進行計算分攤,而且這兩種方法應合并進行,分步實施.

第一步,用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本.估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正,計算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法.這種方法也應分步實施:

首先,應估算房屋單位建筑成本.所謂房屋單位建筑成本,實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本,內(nèi)容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)應分攤小區(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本;(3)應分攤其他間接費用構(gòu)成的開發(fā)成本等.

單位成本采用估算方法確定后,再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本,即:開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高,也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除.

接著,應計算修正系數(shù).修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標預算)的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本.如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的,應將已單獨計算的成本從公式中"÷"號前后的"總成本"中扣除.如果總成本無法確定或預估,則不計算修正系數(shù),而以上一步驟"開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本"為建筑總成本.

最后,計算不同結(jié)構(gòu)房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本:各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積,或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù).

如果竣工決算或預算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確,在分攤時則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用,且應根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法.

第二步,采用售價比率法計算和分攤土地成本.售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法.一般而言,房屋售價的高低,除取決于房屋結(jié)構(gòu)外,更主要是取決于房屋的地理位置,同樣結(jié)構(gòu)的房屋,門面房售價高于住宅房,主要原因是門面房"地勢好、地價高".因此,計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā),或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時,采用售價比率法較為適宜.售價比率法也需分步實施(以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例):

首先,應計算或預估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價.

接著,應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價,以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響.運用售價成本比率計算分攤土地成本時,應將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類,將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本,將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價:超額成本售價=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額).

然后,再計算土地成本比率.土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率,計算公式為:土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%.

以上各公式中的"售價",凡已售出或已用不變價預訂售出的,以實際售價或預訂價為準;尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的,以預估售價為準;第二步應分攤土地成本公式中的房屋建筑成本,應以第一步計算的成本為準;全部房屋總成本,則應為建筑總成本和土地成本總額之和.

最后,再計算不同用途房屋應分攤土地成本.公式為:(1)住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率;(2)非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率.

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