房產(chǎn)企業(yè)取得認(rèn)籌金須繳納增值稅?

不需要

一、會(huì)計(jì)核算

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)"預(yù)收賬款"科目的規(guī)定:本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng),即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)銷合同基礎(chǔ)上的.

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)"其他應(yīng)付款"科目的規(guī)定:本科目核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、長(zhǎng)期應(yīng)付款等以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng).

房地產(chǎn)企業(yè)收取的"訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、會(huì)員費(fèi)",不是按照合同約定收取的,僅僅是按照《訂房單》(或類似憑據(jù))約定收取的,它不受《合同法》約束.僅具有暫收應(yīng)付的性質(zhì),因此應(yīng)該在"其他應(yīng)付款"科目核算比較適宜.

二、稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第六條明確規(guī)定:企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn).

也就是說(shuō),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入,應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)(如定金、預(yù)付款等),均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅;反之,房地產(chǎn)公司沒有與購(gòu)房者簽訂相關(guān)合同,所收取的款項(xiàng)(如:訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、會(huì)員費(fèi)等),是不需要繳納企業(yè)所得稅的.

2、營(yíng)業(yè)稅

(1)修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》(下稱"條例")第一條規(guī)定:"在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,為營(yíng)業(yè)稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅."第十二條規(guī)定:"營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天."

(2)修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定:條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng),是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng).

條例第十二條所稱取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天.

第二十五條規(guī)定:"納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天."

(3)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào))規(guī)定:營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天.此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款,包括預(yù)收定金.因此,定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到定金的當(dāng)天.

房地產(chǎn)企業(yè)收取的"誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)籌金、會(huì)員費(fèi)等"與"定金"是完全不同的兩個(gè)概念,應(yīng)稅行為根本就沒有發(fā)生,沒有相關(guān)稅務(wù)文件規(guī)定需要繳納營(yíng)業(yè)稅.《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售商品房需要簽訂書面合同.企業(yè)收取"誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)籌金等"時(shí),是沒有簽訂《商品房銷售合同》的,也就說(shuō)不上合同確定的付款日期了.

由此可見,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主收取的"誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)籌金、會(huì)員費(fèi)",按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定,是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的.

3、增值稅

山東省全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問(wèn)題:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款.誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款.可見,營(yíng)改增后,誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)籌等仍不需交納增值稅.

4、土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行預(yù)征土地增值稅制度.也就是說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入(含預(yù)售收入),是應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅的.

從企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅的分析可知,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的"誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)籌金、會(huì)員費(fèi)",既不是企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入,也不是營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅收入.因此,同樣也不是土地增值稅的應(yīng)稅收入.

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定,土地增值稅的應(yīng)稅收入,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益.

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入的基本條件是簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》,企業(yè)收取"誠(chéng)意金"時(shí),根本不具備簽訂合同的法定條件.對(duì)企業(yè)和購(gòu)房者而言,"訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等"是不受《合同法》保護(hù)的,隨時(shí)均有可能退還.所以,"訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金"并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入,僅僅是暫收應(yīng)付的款項(xiàng).

因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的"訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等",是不需要繳納土地增值稅的.

綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以"誠(chéng)意金、訂金、認(rèn)籌金、會(huì)員費(fèi)等"形式收取的款項(xiàng),無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅.敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！