房地產企業(yè)營改增預繳公式

在營業(yè)稅制下，房企預售環(huán)節(jié)的應納稅所得額=（預收賬款×預計毛利率）－預交營業(yè)稅及附加－預交土增稅 －期間費用。

而營改增后，增值稅較營業(yè)稅的變化有2點：

1、銷售收入由含稅價變?yōu)椴缓悆r?；谠鲋刀悺皟r稅分離”的特點，房企銷售款應剔除增值稅銷項稅額后確認收入。因此，房企預售款計算應稅所得時，是否需要“價稅分離”，已成為稅企爭議的問題之一。

2、房企預售收入須預繳3%增值稅。增值稅與所得稅類似，對房企預售款要求預征稅款，不同于增值稅的應納稅額，預售環(huán)節(jié)繳納的是預征增值稅，計算公式為：預征增值稅=預售款/（1+增值稅稅率）× 3%預征率。因此，預征增值稅能否于計算應稅所得時扣除，也是稅企爭議的重要問題之一。

『年輕的小編第二個問題是，增值稅的原理是對“增值”征稅，辦企業(yè)都能增值那絕對是萬眾民心所向……』

綜合以上觀點，理論上，房企對預售環(huán)節(jié)的應納稅所得額的算法存在2種可能：

方法一：（預收賬款 × 預計毛利率）－預交增值稅 －預交城建稅附加 －預交土增稅－期間費用

方法二：  預收賬款/（1+增值稅稅率）× 預計毛利率－預交城建稅附加－預交土增稅－期間費用

以上兩種理解（簡稱“方法一”、“方法二”）的差異在于，

1、是否對預收賬款進行增值稅“價稅分離”；

2、預繳的增值稅能否在所得稅前扣除。

對于房企預售款應稅所得算法的主張

筆者主張應按照方法一計算房企預售款應納稅所得額。理由如下：

 1、預收賬款不存在“價稅分離”的做法。

“價稅分離”計算是針對增值稅應稅收入的計算方法，房地產預售階段并未產生增值稅納稅義務，未確認收入（預售僅預繳增值稅，二者概念不同），因此無論增值稅法或是會計準則角度，均不存在對預收賬款“價稅分離”的做法或規(guī)定。

譬如，房地產預售階段開具的發(fā)票為“不征稅”發(fā)票，僅有金額，不存在“不含稅金額”；在賬務處理上，房地產預售階段收取的款項貸記“預收賬款”，包括財會（2016）22號等文件也未規(guī)定要進行“價稅分離”核算。

故筆者認為計算企業(yè)所得稅應納稅所得時，也不應對預收賬款“價稅分離”。

當然，純屬一家之言。

2、相對而言，方法一更接近現(xiàn)行預計毛利率水平。

營改增后，自國家稅務總局至省、市各級稅務機關并未對預計毛利率進行調整，仍沿用了營業(yè)稅制下的“15%、10%、5%”的預計毛利率。這一預計毛利率是稅務機關在營業(yè)稅制下按照“應納稅所得額=（預收賬款 × 預計毛利率）－預交營業(yè)稅及附加－預交土增稅－期間費用”的公式并考慮納稅人承受能力后制定的預計毛利率水平。

因此，筆者認為，營改增后，在預計毛利率水平不變的前提下，應該沿用與營業(yè)稅制度下計算應納稅所得額更相似的方法一才較為合理。更何況按方法一計算的企業(yè)所得稅已較營業(yè)稅制驟增。

綜合以上內容所述，對于房地產企業(yè)營改增預繳公式的一般需要分為兩種進行計算，一種就是房地產企業(yè)的銷售收入由含稅的價格變成不含稅的價格，另一種就是房地產企業(yè)的預售收入需要繳納3%的預售增值稅。通過對上文的解讀小編老師相信大家對此問題應該都有了自己的理解，更多的會計知識都在會計學堂網。