房產(chǎn)抵債應(yīng)從何時(shí)繳納土地增值稅?

我們是一家機(jī)械制造公司.5年前因在一合作項(xiàng)目中缺乏資金,我公司將一處臨街房產(chǎn)抵押給銀行,取得貸款500萬(wàn)元.今年5月份貸款到期后,我公司無(wú)力償還貸款本息.銀行根據(jù)當(dāng)時(shí)約定的協(xié)議委托拍賣行將我公司所抵押的房產(chǎn)予以拍賣,并以拍賣所得償還我公司貸款及利息.請(qǐng)問(wèn),我公司用房產(chǎn)抵債這一行為,從何時(shí)起開始繳納土地增值稅?

【解答】

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人.用房產(chǎn)抵押取得貸款行為是指房產(chǎn)所有人作為債務(wù)人或第三人,將依法占有的房產(chǎn)向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn),作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的法律行為.在這種情況下房產(chǎn)的所有權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生變更,你公司作為房產(chǎn)所有人在抵押期間仍然享有占有、使用、收益等權(quán)利.可是在貸款到期后,你公司無(wú)力償還貸款本息,銀行依據(jù)當(dāng)初的協(xié)議將你公司所抵押的房產(chǎn)予以拍賣.此種行為期間房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變更,由你公司的所有變更為銀行所有.

因此,依據(jù)上述土地增值稅的有關(guān)規(guī)定,在你公司無(wú)力償還貸款本息被銀行取得房產(chǎn)抵債后,你公司就應(yīng)該繳納土地增值稅.

銷售購(gòu)置的房產(chǎn)如何繳納土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》財(cái)稅〔2003〕16號(hào)(二十)單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額.

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額.

所以,營(yíng)業(yè)稅按差額繳納;土地增值稅按照增值額占扣除計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,增值稅按銷售收入減去扣除成本,關(guān)于扣除項(xiàng)目可根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第二條第一款規(guī)定"納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算".計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)"每年"按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可以視同為一年.

房產(chǎn)抵債應(yīng)從何時(shí)繳納土地增值稅?上文小編介紹了這個(gè)是在公司無(wú)力償還本息被銀行取得房產(chǎn)抵債后，就需要繳納土地增值稅，對(duì)于這個(gè)稅費(fèi)大家應(yīng)該了解的差不多了，更多相關(guān)財(cái)務(wù)資訊，敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！