銷售地下車庫的銷售額繳納增值稅嗎

我公司為按季申報小規(guī)模納稅人，2019年1季度銷售貨物4萬元，提供服務3萬元，銷售地下車庫20萬元。我公司銷售地下車庫的銷售額是否繳納增值稅？

小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，免征增值稅。

1季度合計銷售額為27（=4+3+20）萬元，未超過30萬元免稅標準，您銷售貨物、服務和不動產取得的銷售額，可享受小規(guī)模納稅人免稅政策，銷售地下車庫部分無需繳納增值稅。

房地產開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產權證的，計算土地增值稅時，應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。

 在清算土地增值稅過程中，無產權的車庫（位）（含人防車位和非人防車位）如何征稅？

1.無償移交

房地產開發(fā)企業(yè)按政府規(guī)定建設的地下人防工程改造的地下車庫（位）和非人防車庫建成后，無償移交全體業(yè)主所有或無償移交政府的（以產權轉移登記、公證部門公證或經由主管稅務機關在房地產項目醒目位置公告全體業(yè)主知曉為判斷依據），視同公共配套設施處理。即建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

2.有償移交

根據《湖南省實施＜中華人民共和國人民防空法＞辦法》第八條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，戰(zhàn)時由縣級以上人民政府統(tǒng)一調配使用。因此人防車庫（位）和非人防車庫（位）在計算土地增值稅時沒有區(qū)別。

（1）根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二節(jié)第三十八條第六款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。因此房地產開發(fā)商如果沒有在住建委辦理車庫初始登記，拿到車庫的棟證，就不具備轉讓車庫的條件，不論簽訂什么合同，開具什么票據都不應視為車庫產權的轉讓。在土地增值稅處理中，不計算收入，不扣除成本、費用，不征收土地增值稅（車位使用費也不按房產租賃征房產稅），其成本計算時不分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費。

（2）如果房地產開發(fā)商簽訂車庫（位）銷售合同、開具銷售發(fā)票并款項已付，房地產開發(fā)商在簽訂合同后補辦相關手續(xù)，辦理了車庫（位）初始登記，拿到車庫的棟證，可以認定車庫（位）銷售行為成立。土地增值稅按有產權的車庫（位）處理。

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