以土地投資入股土地增值稅計算

若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可免征土地增值稅;若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司應(yīng)按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)第七條的規(guī)定：“(一)對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。(二)對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20 %以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！钡认嚓P(guān)規(guī)定計算繳納土地增值稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅、對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規(guī)定，對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

《稅收征收管理法》第三十六規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用;不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。

企業(yè)以土地投資入股如何交稅？

投資方以土地投資入股，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，應(yīng)繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。

被投資方取得土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅、印花稅。

投資方設(shè)計的稅種

（一）增值稅

1、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，差額簡易計稅根據(jù)財稅[2016]47號《關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通信費抵扣等政策的通知》第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)，全額一般計稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)該如何交稅？有人提出是否能減去土地使用權(quán)原價？我們的分析如下：

財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件2，第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。從文件中可見，能減去土地使用權(quán)原價的情形只針對“自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”。

而根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第二條規(guī)定：“自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)?！?/p>

顯然，財稅〔2016〕36號中規(guī)定能減去土地使用權(quán)原價的情形不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

另外，財稅〔2016〕36號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》中規(guī)定的簡易計稅情形也未包括轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)。

因此，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)，應(yīng)全額一般計稅。

（二）土地增值稅

根據(jù)財稅〔2018〕57號《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！蓖瑫r第五條規(guī)定“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形?！?/p>

因此，投資方與被投資方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則不征土地增值稅；投資方或被投資方有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)繳納土地增值稅。

（三）企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅〔2014〕116號《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》第一條規(guī)定“居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)?！?/p>

因此，以土地投資入股，投資方可以將土地轉(zhuǎn)讓所得稅按不超過5年均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額。

（四）印花稅

投資方按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，適用稅率為0.05%。

二、被投資方涉及的稅種

（一）契稅

根據(jù)財稅〔2018〕17號《關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》第七條規(guī)定：“母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”

因此，投資方以土地向被投資方增資，被投資方免契稅。如果是投資方以土地投資設(shè)立公司，則可做變通，投資方先以少量貨幣資金設(shè)立公司，再以土地向被投資方增資，被投資方就可以享受免契稅的規(guī)定。

（二）印花稅

被投資方按實收資本與資本公積增加額繳納印花稅。適用稅率為0.05%。

以上內(nèi)容就是小編老師給大家整理的關(guān)于以土地投資入股土地增值稅計算問題的資料了，相信你看完后就會有一定的了解；如果你還有什么其他的問題，歡迎你來會計學(xué)堂進行學(xué)習(xí)或者咨詢。