房地產(chǎn)企業(yè)被收購(gòu)的涉稅事項(xiàng)

答：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已累積到相當(dāng)大的規(guī)模，行業(yè)整合是大的趨勢(shì)，而投資并購(gòu)是行業(yè)整合的最有效手段。在并購(gòu)實(shí)務(wù)中，股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)是比較常見的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的投資并購(gòu)模式，兩種模式下的交易結(jié)構(gòu)、法律風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)成本也不盡相同。因此，在商業(yè)地產(chǎn)整合及投資并購(gòu)過程中，應(yīng)根據(jù)交易目標(biāo)及交易對(duì)象的實(shí)際情況，審慎選擇合適的投資并購(gòu)模式，最大程度的合理節(jié)稅，減少交易成本。

股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)是兩種不同性質(zhì)的交易活動(dòng)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“59號(hào)文”）及《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)公告”）規(guī)定精神，股權(quán)收購(gòu)，是指一家企業(yè)購(gòu)買另一家企業(yè)的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)被收購(gòu)企業(yè)控制的交易。資產(chǎn)收購(gòu)，是指一家企業(yè)購(gòu)買另一家企業(yè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。

股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)具有許多的相似點(diǎn)，例如支付對(duì)價(jià)的形式相同，都采取股權(quán)支付、非股權(quán)支付或者兩者相結(jié)合三種方式；交易中對(duì)資產(chǎn)、股權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)的確定原則相同；適用特殊性稅務(wù)處理要求的條件相同等等。但是二者在稅務(wù)處理上卻有諸多不同之處，例如，交易雙方繳納的稅種不同，股權(quán)收購(gòu)中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅；股權(quán)受讓方須繳納印花稅。而資產(chǎn)收購(gòu)中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅；資產(chǎn)受讓方須繳納契稅、印花稅。以下將對(duì)兩種不同并購(gòu)模式涉及的稅種逐一分析，并就兩種模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行稅負(fù)比較。

一、企業(yè)所得稅

在59號(hào)文、4號(hào)公告和《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）》中，都對(duì)股權(quán)收購(gòu)及資產(chǎn)收購(gòu)交易中企業(yè)所得稅的一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

在適用一般性稅務(wù)處理的情況下，企業(yè)收購(gòu)股權(quán)、資產(chǎn)相關(guān)交易均要求按以下原則進(jìn)行：

（1）被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（2）收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)踐中，大多以評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果作為依據(jù)。

（3）被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。

在適用特殊性稅務(wù)處理的情況下，交易各方對(duì)交易中股權(quán)支付部分均可以按照原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，但如果選擇按公允價(jià)值確定或者全部或部分選擇除股權(quán)以外的其他非貨幣資產(chǎn)支付則必須在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

二、個(gè)人所得稅

如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方為自然人，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。依據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，包括如利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得；適用比例稅率，稅率為20%。應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除股權(quán)或資產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。

三、增值稅

根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）《附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。因此，股權(quán)收購(gòu)中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于增值稅的征收范圍。

在資產(chǎn)收購(gòu)中，轉(zhuǎn)讓方將貨物、固定資產(chǎn)等實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓方，無論受讓方以貨幣資產(chǎn)還是以非貨幣性資產(chǎn)形式支付對(duì)價(jià)，都屬于銷售貨物的行為，轉(zhuǎn)讓方都應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。需要注意的是，如果受讓方支付對(duì)價(jià)的形式是非貨幣性資產(chǎn)，則受讓方對(duì)該非貨幣性資產(chǎn)中涉及的存貨、固定資產(chǎn)，也要視同銷售貨物的行為，計(jì)算繳納增值稅。

此外，根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第66號(hào)）的規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動(dòng)力接收方為同一單位和個(gè)人的，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。因此，在資產(chǎn)收購(gòu)中，如果轉(zhuǎn)讓方除了轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)本身以外，還同時(shí)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力，不屬于增值稅的征稅范圍，即使經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后也不征增值稅。

四、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方，如果轉(zhuǎn)讓的是國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應(yīng)就其所取得的增值額繳納土地增值稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

需要注意的是，《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）明確，如果轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)該繳納土地增值稅。

五、印花稅 

根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人，是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納印花稅。應(yīng)納稅憑證包括：（一）購(gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（三）營(yíng)業(yè)賬簿；（四）權(quán)利、許可證照；（五）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)都涉及印花稅，可能涉及征收印花稅的憑證主要包括第（一）、（二）、（四）項(xiàng)。

什么是房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)？

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)包括兼并和收購(gòu)兩層含義、兩種方式。國(guó)際上習(xí)慣將兼并和收購(gòu)合在一起使用，統(tǒng)稱為M&A，在中國(guó)稱為并購(gòu)。兼并又稱吸收合并，指兩家或者更多的獨(dú)立企業(yè)，公司合并組成一家企業(yè)，通常由一家占優(yōu)勢(shì)的公司吸收一家或者多家公司。收購(gòu)指的是一家企業(yè)用現(xiàn)金或者有價(jià)證券購(gòu)買另一家企業(yè)的股票或者資產(chǎn)，以獲得對(duì)該企業(yè)的全部資產(chǎn)或者某項(xiàng)資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)υ撈髽I(yè)的控制權(quán)。

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)被收購(gòu)的涉稅事項(xiàng)，也介紹了什么是房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)。作為一名房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，一定要明白，房地產(chǎn)企業(yè)在被收購(gòu)的時(shí)候，是有一定的涉稅事項(xiàng)的，涉稅事項(xiàng)如本文所講。如果你不是很明白，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。