地價(jià)是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三條規(guī)定:對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款,開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià).

如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?

1、財(cái)稅[2010]121號(hào):如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)

嘉市地方稅務(wù)局近期應(yīng)國家稅務(wù)總局要求對(duì)嘉市房產(chǎn)及土地進(jìn)行全面清查,清查后將確定新的房產(chǎn)稅及土地使用稅計(jì)稅依據(jù)并按照新依據(jù)計(jì)征兩稅.在此次清查過程中有子公司提出疑問:土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》企業(yè)建房時(shí)需要將土地價(jià)值計(jì)入到固定資產(chǎn)房屋建筑物中,房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)中又包括了該部分土地價(jià)值,是否存在重復(fù)計(jì)稅問題.現(xiàn)就該問題進(jìn)行解讀: 2010年12月21日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))文件,對(duì)土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進(jìn)行了明確,該文件第三條"對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等."明確了土地價(jià)值也應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅,稅務(wù)局要求調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)理由充分.至于是否存在重復(fù)計(jì)稅,則是國家稅務(wù)總局應(yīng)該考慮的問題,我們更應(yīng)關(guān)注的是計(jì)入房產(chǎn)的土地價(jià)值如何確定.財(cái)稅[2010]121號(hào)中同時(shí)明確"宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)."

綜合起來該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解:宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外,宗地容積率高于0.5的,一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)

2 、征房產(chǎn)稅,包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.

例如,某工廠有一宗土地,占地26000平方米,支付價(jià)款26000萬元,每平方米平均地價(jià)1萬元,該宗土地上建筑房屋面積12000平方米,則該宗地容積率為0.46(12000÷26000=0.46),因此,計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為24000萬元(應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元)

假如該工廠這宗土地其他條件不變,占地26000平方米,支付價(jià)款26000萬元,每平方米平均地價(jià)1萬元,該宗土地上房屋建筑面積50000平方米,該宗地容積率為1.92,則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為26000萬元.

該條規(guī)定可以理解為對(duì)企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策,而非對(duì)宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施.例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲(chǔ)、物流的企業(yè)等,廠區(qū)空地較多,地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值,稅負(fù)較高,自2010年12月21日起,對(duì)這類"大地小房"的情況,即宗地容積率低于0.5的,允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),可以測算出這類企業(yè)計(jì)算房產(chǎn)稅的地價(jià)將小于全部地價(jià)款,減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān).

財(cái)稅[2010]121號(hào)文件發(fā)布后,對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),在稅務(wù)處理上只有一種方法:無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并

地價(jià)是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?的問題,上述文章進(jìn)行了詳細(xì)的解答,并對(duì)此問題進(jìn)行拓展,闡述相關(guān)的知識(shí)點(diǎn),希望本文的內(nèi)容會(huì)對(duì)你有所幫助.