預(yù)售房款提前開票土地出讓價(jià)款怎么扣除？

預(yù)售房款提前開票 土地出讓價(jià)款如何扣除

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。

第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

如果該企業(yè)選擇適用一般計(jì)稅方法，則支付的土地價(jià)款可從銷售額中扣除（新項(xiàng)目一般納稅人同樣如此）。

當(dāng)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，并將預(yù)售房項(xiàng)提前開票，由于并非全款開票，如何按當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款呢？營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)前后均有預(yù)收款或者分期收款方式等情況同樣存在這樣的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，這種情況下相當(dāng)于按收款進(jìn)度銷售了部分房產(chǎn)。因此按預(yù)收款占簽約房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款的比例來(lái)計(jì)算當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積較為合理。

預(yù)售房款提前開票需納稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

1.如果該企業(yè)選擇適用一般計(jì)稅方法。增值稅銷項(xiàng)稅額為：444÷（1+11%）×11%=44（萬(wàn)元），會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬(wàn)元，下同）：

借：銀行存款　　444

貸：預(yù)收賬款　　400

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）　　44

2.如果該企業(yè)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第八條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

該企業(yè)應(yīng)繳增值稅為：444÷（1+5%）×5%=21.14（萬(wàn)元）

借：銀行存款　　444

貸：預(yù)收賬款　　422.86

應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅　　21.14

預(yù)售房款提前開票土地出讓價(jià)款怎么扣除？上文小編介紹了這個(gè)內(nèi)容是怎么處理的，這個(gè)就按照預(yù)收款占銷售合同總價(jià)款的比例來(lái)計(jì)算當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目面積，對(duì)此大家還有疑問(wèn)的，可以點(diǎn)擊窗口咨詢?cè)诰€老師答疑！