房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理?

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱企業(yè))按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后,在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí),如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損,應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款,并申請(qǐng)退稅:

(一)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額,應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例,在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?具體按以下公式計(jì)算:

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額)

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入.

在這里應(yīng)該注意兩點(diǎn):一是"注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損"是指根據(jù)財(cái)稅【2009】60號(hào)文規(guī)定將整個(gè)清算期作為一個(gè)獨(dú)立的納稅年度進(jìn)行匯算清繳,由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的虧損,并且此虧損是由于土地增值稅清算稅款導(dǎo)致的.二是"注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度"是指土地增值稅清算涉及的年度.三是符合以下條件之一,企業(yè)即可申請(qǐng)退稅:

(1)土地增值稅清算當(dāng)年和企業(yè)注銷當(dāng)年匯算清繳都出現(xiàn)虧損;

(2)土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損,且未在注銷之前年度按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的.

(二)項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅;企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額,并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款;當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入預(yù)繳所得稅具體怎么計(jì)算?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.

計(jì)算公式: (未完工的收入*15%+利潤總額)*25%

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