樸老師 解答

2018-05-16 15:49

（一）凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。 
  （二）辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。 
  （三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時應(yīng)在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件1）。 
  （四）土地增值稅清算的條件 
  1、凡符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： 
  （1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 
  （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 
  （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。 
  （4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 
  2、符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 
  （1） 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。 
  （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 
  （3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 
  （五）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅。 
  （六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。 
  （七）對主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。 
  （八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關(guān)資料如下： 
  1、項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。 
  2、國有土地使用權(quán)證書。 
  3、取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 
  4、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。 
  5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。 
  6、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，內(nèi)容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 
  7、清算項目的工程竣工驗收報告。 
  8、清算項目的銷售許可證。 
  9、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。 
  10、《土地增值稅清算鑒證報告》。 
  11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。 
  12、稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 
  （九）納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。 
  （十）主管地方稅務(wù)機關(guān)對納稅人提交的申請材料齊全的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。 
  （十一）主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。 
  （十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 
  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。 
  對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。 
  （十三）對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。 
  （十四）納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供清算項目扣除項目金額的合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下： 
  1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 
  2、納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。 
  3、納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 
  （十五）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項費用），按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除： 
  1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； 
  2、提供的開發(fā)成本資料不實的； 
  3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的； 
  4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的； 
  5、對于四項費用每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。 
  （十六）對于公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)偂?nbsp;
  對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分?jǐn)偂?nbsp;
  對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分?jǐn)偂?nbsp;
  （十七）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，凡財務(wù)費用的利息支出中能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。 
  對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。 
  （十八） 各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（見附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限提交補正材料的，應(yīng)將清算項目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進行清算工作。 
  （十九）主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核后，對清算項目需要進行納稅評估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進行稽查檢查工作。 
  （二十） 主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清算工作。 
  1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的； 
  2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的； 
  3、納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。 
  （二十一）主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅。 
  1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的； 
  2、擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的； 
  3、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的； 
  4、納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 
  （二十二）對清算項目通過審核后，需要進行核定征收的；或通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達納稅人。 
  （二十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機構(gòu)進行。 
  （二十四）中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、所涉及的銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證并說明情況。中介機構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。 
  （二十五）對中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。 
  （二十六）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進行處罰。 
  （二十七）稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進行處罰外，還應(yīng)對違紀(jì)單位進行通報，凡對被通報的中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認(rèn)可。 
  （二十八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法自文件下發(fā)之日起開始執(zhí)行。 
  附件： 
  附件一：《土地增值稅清算鑒證報告》 
  附件二：《土地增值稅清算申請表》 
  附件三：《土地增值稅清算通知書》 
  附件四：《土地增值稅清算材料清單》 
  附件五：《土地增值稅清算受理通知書》 
  附件六：《土地增值稅清算補充材料通知書》 
  附件七：《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》 
  附件八：《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》 
  附件九：《土地增值稅核定征收通知書》 
  二、商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的新規(guī)定 
  （一）此規(guī)定適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標(biāo)準(zhǔn)核定。 
  （二）土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除： 
  1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； 
  2、提供的開發(fā)成本資料不實的； 
  3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的； 
  4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的； 
  5、清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。 
  （三）對于高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。 
  （四）對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價年度修正系數(shù)表》進行相應(yīng)系數(shù)修正。 
  （五）核定四項成本應(yīng)先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為： 
  核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×年度修正系數(shù) 
  （六）本規(guī)定中單位面積建安造價金額和年度修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。