微微老師 解答

2023-11-23 11:56

一、增值稅
  (一)自然人出租房屋
  1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
  2.自然人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  (二)個(gè)體工商戶出租房屋
  1.個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。
  2.個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，稅率為9%;
  個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，征收率為5%。
二、房產(chǎn)稅
  個(gè)人出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。
  對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
  對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
  對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
五、個(gè)人所得稅
  個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按;財(cái)產(chǎn)租賃所得;項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。
  對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。
  財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?br/>  (一)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國(guó)家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。
  (二)向出租方支付的租金。
  (三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
  (四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。個(gè)人將其所得對(duì)教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈(zèng)的部分，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定從應(yīng)納稅所得中扣除。
六、附加稅費(fèi)增值稅涉及的附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額。
  按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人免征教育費(fèi)附加、地方教育附加。

微微老師 解答

2023-11-23 11:57

企業(yè)出租房屋涉及的稅
X


一、增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規(guī)模納稅人按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào))規(guī)定，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。
住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào))規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅優(yōu)惠政策?！敦?cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào))規(guī)定，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào))規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策凡已經(jīng)到期的，執(zhí)行期限延長(zhǎng)至2023年12月31日。
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第33號(hào))規(guī)定，至2025年12月31日，對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。
二、房產(chǎn)稅
企業(yè)出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。
無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào))規(guī)定：“二、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
三、對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋)建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用第一條、第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：……企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，比照適用第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策。
保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。
……
七、本公告自2021年10月1日起執(zhí)行。”
對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第33號(hào))的規(guī)定：“七、對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。 …… 十、本公告執(zhí)行至2025年12月31日。”
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào))文件規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
三、印花稅
企業(yè)出租房屋簽定的租賃合同屬于租賃合同，需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為租金的千分之一。
四、企業(yè)所得稅
一、企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
二、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕79號(hào))第一條規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。
三、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕98號(hào))第三條規(guī)定：新稅法實(shí)施前已按其他方式計(jì)入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入，在新稅法實(shí)施后，凡與按合同約定支付時(shí)間確認(rèn)的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其他方式確認(rèn)的收入額后的差額，確認(rèn)為當(dāng)期收入。
五、其他規(guī)定
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第33號(hào))的規(guī)定，
一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。
三、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房，免征契稅、印花稅;對(duì)公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。
四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，超過年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
六、對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。
七、對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
十、本公告執(zhí)行至2025年12月31日。