樸老師 解答

2022-04-13 10:28

同學(xué)你好
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第二條土地增值稅的清算條件第一款規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第二款規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1998]48號(hào)）第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。參照《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]104號(hào)）規(guī)定，二手房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房已轉(zhuǎn)為自用，作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自用超過(guò)一年的房產(chǎn)，均適用轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅政策。根據(jù)上訴規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件的，就應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。將出租幾年后的房產(chǎn)再銷售，屬于銷售舊房，應(yīng)按銷售舊房的規(guī)定計(jì)繳土地增值稅。不存在兩次合并計(jì)算繳納土地增值稅情形。