思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:06

2.甲房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅辦法下的銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷項稅額

=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%

思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:07

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；

甲企業(yè)土地增值稅清算收入額

思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:08

案例分析關(guān)于土增稅清算的常見問題
來源：中國稅務(wù)報 人氣：7035 時間：2019-12-19
摘要：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
請輸入關(guān)鍵詞
銷售額扣減土地價款：減少的銷項稅額如何稅務(wù)處理

國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局         姚偉君

  營改增后，增值稅和土地增值稅在政策上關(guān)聯(lián)更加緊密，尤其是土地價款作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要成本，在增值稅處理中可以在銷售額中扣減，對土地增值稅影響較大。實務(wù)中，對于銷售額扣減土地價款后減少的增值稅銷項稅額，在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理，一些納稅人存在誤解，容易導(dǎo)致計算出現(xiàn)差錯。

  實例

  A企業(yè)為增值稅一般納稅人，開發(fā)并銷售了一幢商業(yè)辦公樓。已知A企業(yè)對該項目采用一般計稅方法，取得含稅銷售收入10000萬元。此外，土地價款為4000萬元，其他土地增值稅開發(fā)成本為2000萬元，開發(fā)費用按10%的比例扣除，財政部規(guī)定的其他扣除項目按土地價款和開發(fā)成本之和，加計20%扣除。由于銷售額扣減土地價款而減少的增值稅銷項稅額=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（萬元）。

  分析

  對于這330.28萬元增值稅銷項稅額，在計算、繳納土地增值稅時應(yīng)如何處理？實務(wù)中，部分納稅人存在誤解。

  有一種觀點認(rèn)為，這部分銷項稅額，不應(yīng)計入土地增值稅應(yīng)稅收入，而是應(yīng)該沖減成本。這種觀點認(rèn)為，《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規(guī)定，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證，且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目。因此，會計處理上，這330.28萬元增值稅銷項稅額，應(yīng)沖減主營業(yè)務(wù)成本，借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”。

  按照上述會計處理方法，在計算土地增值稅時，這部分納稅人直接將這330.28萬元銷項稅額沖減成本，而沒有注意稅會差異，未將這部分減少的銷項稅額計入土地增值稅應(yīng)稅收入。

  筆者認(rèn)為，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號，以下簡稱70號公告）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。計算公式為：土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額。

  從計算公式上看，盡管因銷售額扣減土地價款而減少了增值稅銷項稅額，但增值稅銷項稅額是土地增值稅應(yīng)稅收入的抵減項。因此，減少的這330.28萬元銷項稅額，應(yīng)計入土地增值稅應(yīng)稅收入。

  處理

  筆者提示相關(guān)納稅人，對于因銷售額扣減土地價款而減少的增值稅銷項稅額，要關(guān)注其后續(xù)稅務(wù)處理，準(zhǔn)確計算、繳納土地增值稅。仍以A公司為例，具體來說，其土地增值稅應(yīng)納稅額的計算，可分為四步：

  第一步，計算增值稅銷售額。

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。也就是說，銷售額＝（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）。此時，A企業(yè)該項目銷售額=（10000-4000）÷（1+9%）=5504.59（萬元）。

  第二步，計算增值稅銷項稅額。

  增值稅銷項稅額＝銷售額×稅率。即A企業(yè)該項目對應(yīng)的增值稅銷項稅額=5504.59×9%=495.41（萬元）。

  第三步，計算土地增值稅應(yīng)稅收入。

  按照70號公告的規(guī)定，A企業(yè)該項目的土地增值稅應(yīng)稅收入=10000-495.41=9504.59（萬元）。

  第四步，計算土地增值稅稅款。

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，不考慮與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，計算土地增值稅稅額。其中，應(yīng)稅收入為9504.59萬元；扣除項目=（4000+2000）×（1+30%）=7800（萬元）；增值額=9504.59-7800=1704.59（萬元）；增值率=1704.59÷7800=21.85%，適用30%稅率，速算扣除系數(shù)為0。因此，A企業(yè)該項目土地增值稅應(yīng)納稅額=1704.59×30%=511.38（萬元）。

  筆者建議，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，要重視并做好土地價款的稅務(wù)管理工作，加強(qiáng)對增值稅和土地增值稅政策的學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確理解具體稅務(wù)處理要求，避免實務(wù)中的涉稅風(fēng)險。

歸集建安費：還有更好的方法

湖南大學(xué)工商管理學(xué)院 曹越 國家稅務(wù)總局瀏陽市稅務(wù)局 宋德會

  近期，筆者在實務(wù)中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)對建筑安裝工程費的歸集和計算存在困惑。其實，土地增值稅政策性強(qiáng)、清算規(guī)則復(fù)雜，涉及法律法規(guī)廣泛，在實際操作中難度頗高，尤其是建筑安裝費等成本費用歸集問題，一直是企業(yè)實操中的難點。從建安費的歸集原理出發(fā)，筆者認(rèn)為，可探索一種創(chuàng)新的分?jǐn)偡椒?，幫助企業(yè)高效、準(zhǔn)確地歸集建安費。

  建安費歸集難度大

  建筑安裝工程費（以下簡稱建安費），指以出包方式支付給承包單位的建安費，和以自營方式發(fā)生的建安費。其中，以自營方式發(fā)生的建安費是企業(yè)進(jìn)行建筑安裝工程所發(fā)生的一切費用，主要包括人工費、材料費、施工機(jī)械使用費等直接費用，管理費等間接費用和相關(guān)稅金。建安費的歸集，一直是企業(yè)辦理土地增值稅清算的一個重點和難點。

  按照現(xiàn)行政策規(guī)定，土地增值稅清算，應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)，分別計算增值額、增值率，分別繳納土地增值稅。這就要求企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，按照房地產(chǎn)的三種類型，即普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)、建造費用進(jìn)行歸集和分配。也就是說，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)，這三種房地產(chǎn)類型，是土地增值稅最基本的計稅單位和最基本的費用承擔(dān)項目。

  《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第五款規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。據(jù)此，企業(yè)在歸集建安費時，應(yīng)該按照受益對象據(jù)實歸集。

  實際操作困惑多

  實際工作中，要按受益對象據(jù)實歸集建安費，企業(yè)操作起來難度頗高。

  對企業(yè)來說，憑證管理是其土地增值稅清算的一大“難關(guān)”。在實操中，土地增值稅的清算，普遍是根據(jù)合法有效發(fā)票等單據(jù)上載明的扣除項目金額，據(jù)實歸集或分?jǐn)偟酵恋卦鲋刀惖某杀緦ο笾腥?。但由于各成本對象實際發(fā)生的成本，與發(fā)票所載金額之間，很難確定對應(yīng)關(guān)系，企業(yè)在實操中要將每份發(fā)票所載金額，按成本對象進(jìn)行歸集難度很大。

  對于未計入工程承包價內(nèi)的甲供材料金額、未開具發(fā)票的質(zhì)保金、不予扣除的違規(guī)發(fā)票金額等，企業(yè)要按成本對象歸集、分?jǐn)?，計算十分?fù)雜，會影響成本分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性。尤其是對于正負(fù)零以下建筑物來說，其單位建安成本大大高于地上單位建筑成本。哪些成本應(yīng)歸集為地下室無產(chǎn)權(quán)車庫（位）的直接費用，哪些成本應(yīng)歸集為整體項目的共同費用，操作難度大，稅法也并未明確。因此，一般情況下，納稅人將正負(fù)零以下建筑物的建安費與地上建筑的建安費合并為共同成本費用，并采用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>
  筆者在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員來說，按成本對象歸集建安費很有挑戰(zhàn)。這是因為，建安費涉及工程計價問題，而建筑工程的工程量清單計價又是一個非常專業(yè)的工作，涉及復(fù)雜規(guī)則和專業(yè)計算，如果工程項目未按成本對象進(jìn)行工程預(yù)算、決算，企業(yè)財務(wù)人員將無法按成本對象歸集。而對于施工單位來說，也不會同意按成本對象核算工程款。一矛一盾，問題難解。

  創(chuàng)新方法可探索

  目前，在計算各成本對象增值額時，常見的做法是，先將各成本項目歸集的成本費用分步分?jǐn)偟礁鞒杀緦ο笾校俜謩e計算出各成本對象的增值額和增值率。不過，建安費分?jǐn)倶I(yè)務(wù)較為復(fù)雜，且土地增值稅清算牽一發(fā)而動全身，導(dǎo)致許多企業(yè)財稅人員“如墜迷霧”。因此，在成本費用分?jǐn)偵?，需要?chuàng)新計算方式。

  筆者認(rèn)為，可先計算出各項成本費用分?jǐn)偙嚷剩缓髮⒐餐杀举M用乘以分?jǐn)偙嚷?，從而計算出各成本對象的扣除金額。這一做法能有效簡化成本核算過程，無需將公共配套設(shè)施作為過渡成本對象，對公共配套設(shè)施費進(jìn)行多次分?jǐn)傆嬎?。通過推算，分?jǐn)偮实挠嬎愎綖椋悍謹(jǐn)偮?∑（單棟建筑物可售面積占清算項目總可售面積之比×該建筑物使用層高系數(shù)計算的各類型房地產(chǎn)的可售面積占該建筑物加權(quán)后總可售面積之比）。

  具體來說，單棟建筑物可售面積占清算項目總可售面積之比，指按建筑面積法確定的比例。該建筑物使用層高系數(shù)計算出的各類型房地產(chǎn)的可售面積占該建筑物加權(quán)后總可售面積之比，則是通過層高系數(shù)法，對商居綜合樓的建安成本進(jìn)行調(diào)整所確定的比例。二者的乘積就是每一棟樓的各成本對象的建安費分?jǐn)偙嚷省?br/>
  值得注意的是，在建安費的歸集上，各地執(zhí)行口徑存在一定的差異，筆者提供的這一方法，主要適用于按共同成本方式歸集建安費的情形。雖然簡便，但在計算精準(zhǔn)度上存在一定瑕疵，并不一定能夠得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。因此，企業(yè)如果要適用這一方法，建議提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好充分溝通。

清算：如此“籌劃”要不得

 國家稅務(wù)總局淮安市淮安區(qū)稅務(wù)局 吳昊 王金順

  最近一段時間，筆者遇到的土地增值稅清算申報業(yè)務(wù)開始多了起來。土地增值稅自行清算申報，一直是實務(wù)中的重點和難點。房地產(chǎn)開發(fā)項目通常具有時間跨度長、過程步驟多、涉及部門廣等特點。納稅人往往在復(fù)雜的開發(fā)過程中進(jìn)行所謂的“稅務(wù)籌劃”，以達(dá)到少繳稅款的目的。充分認(rèn)識土地增值稅自行清算的復(fù)雜性，深入剖析土地增值稅自行清算工作中的典型問題，有利于企業(yè)提升清算成效，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

  常見違規(guī)操作

  從筆者的實踐經(jīng)驗上看，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對稅收籌劃的認(rèn)識不深刻，對政策的理解不到位，存在一些違規(guī)操作。

  借口資料殘缺，申請核定征收。舉例來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司于2011年建造開發(fā)了一小區(qū)。由于開發(fā)當(dāng)時土地成本較低，如果按查賬征收方式進(jìn)行清算，需要補(bǔ)稅近1000萬元。于是，甲公司故意隱瞞相關(guān)資料，以造成資料缺失的假象，從而采用核定征收方式進(jìn)行清算，在清算申報環(huán)節(jié)無需補(bǔ)稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向相關(guān)行政主管部門函調(diào)等方式，獲得了整個項目開發(fā)必備的核心資料后，要求甲公司按照查賬征收方式進(jìn)行清算。最終，該項目需補(bǔ)稅近1000萬元。

  審核補(bǔ)稅不罰款，自行清算鉆空子。土地增值稅清算審核，與一般的稅務(wù)稽查和檢查不同。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的審核稅款，不加收滯納金，截至目前也并無罰款規(guī)定。于是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過隱瞞銷售收入，對同時間銷售的、同地段同樓層單位，設(shè)計了不同的單位售價，虛列擴(kuò)大開發(fā)成本，降低增值率，借機(jī)申報大額退稅。但如此一來，企業(yè)后續(xù)可能需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并繳納相應(yīng)的滯納金，風(fēng)險隱患頗高。

  自設(shè)隱蔽工程，無法自圓其說。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙公司認(rèn)為，自己所建造項目的地下樁基工程隱蔽，而高樓建成后，地下工程將無法查看核對，故賬面虛列成本，忽視了事前對地下樁基的地形勘察和設(shè)計論證?？墒牵叵聵痘こ淌┕げ荒茈S意，即使是提供了地形的勘察設(shè)計資料，還需要符合合同、發(fā)票、決算報告以及現(xiàn)金流四者一致等要求。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核過程中下達(dá)通知書，要求企業(yè)在規(guī)定的時限內(nèi)提供合同、決算報告、發(fā)票、現(xiàn)金流相一致的證明資料。最終，乙公司因無法提供相關(guān)明細(xì)資料，對應(yīng)成本無法扣除。

  混淆公共配套設(shè)施，計算出現(xiàn)偏差。在實踐中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將無產(chǎn)權(quán)車庫車位、閣樓等設(shè)施，在未經(jīng)認(rèn)定的情況下，直接作為公共配套設(shè)施，在清算時直接全部扣除。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，拿地后進(jìn)行了整體開發(fā)，因此不區(qū)分開發(fā)房產(chǎn)類型以計算不同的增值率，未分類型計算增值額，而是整體計算銷售收入、土地出讓金和契稅、開發(fā)成本及稅金附加，不符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）的有關(guān)要求。

  怎樣確保合規(guī)

  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要確保開發(fā)項目稅務(wù)處理合規(guī)，需要關(guān)注以下幾點：

  檔案資料保管好。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往涉及十余個行政主管部門，各項手續(xù)所需資料較多，加之開發(fā)項目往往跨年度、時間長，平常應(yīng)付各類檢查來回使用容易丟失。建議企業(yè)保管好相關(guān)檔案資料，及時整理，最好電子掃描存檔，以防丟失。

  惡意籌劃不可取。在遵從稅法前提下，稅法允許善意的合法合理節(jié)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)事前開展籌劃，提前測算好增值率，注意對法定扣除要件的管理，特別是要注重索取合規(guī)票據(jù)，并采取正確的應(yīng)對策略，預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，而不能事后造假，無中生有，自造名目虛列成本，或隨意人為擴(kuò)大成本費用。否則，企業(yè)將自行承擔(dān)違法違規(guī)的后果。

  審核政策要了解。土地增值稅自行清算申報的專業(yè)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員要經(jīng)常參加土地增值稅清算涉稅政策及實務(wù)操作層面培訓(xùn)，知曉并鉆研土地增值稅相關(guān)政策，把土地增值稅清算的優(yōu)惠政策用足用好。例如，增值率在20%以下的標(biāo)準(zhǔn)普通住宅，可享受土地增值稅免稅政策，企業(yè)在計算扣除開發(fā)費用時，要把該扣除的項目扣除到位。

  造價定額可關(guān)注。一般來說，稅務(wù)機(jī)關(guān)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T，會按年份對不同類型的建筑結(jié)構(gòu)測算出建安成本造價定額，以供審核時參考，企業(yè)可關(guān)注相關(guān)信息。即使當(dāng)年沒有預(yù)警值，審核人員也可通過互聯(lián)網(wǎng)查詢當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)期刊上公布的建安造價。提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，切忌盲目追求多列建安成本，以達(dá)到少繳稅款目的。

  分?jǐn)偡椒殰?zhǔn)確。舉例來說，無產(chǎn)權(quán)地下車庫如果作為公共配套設(shè)施處理，在銷售合同、規(guī)劃許可證附件列明，且符合公共配套設(shè)施相關(guān)條件，并辦理了移交手續(xù)的，才能在土地增值稅清算審核時予以扣除。此外，分期開發(fā)的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業(yè)之間分?jǐn)?，選用占地面積法還是建筑面積法，對計算結(jié)果會產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)需根據(jù)立項和規(guī)劃等相關(guān)資料，合理確認(rèn)其分?jǐn)偡椒ā?br/>
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思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:10

您自己看一下 中國稅務(wù)報里面的，情況非常多