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老師你好、企業(yè)租賃房子給員工住 ，但是業(yè)主不能提供發(fā)票，公司自行到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅普通發(fā)票，(其中代開發(fā)票房產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅產(chǎn)生的稅金是否可以計算到租憑費(fèi)里面，是否有一個返推的計算公式呢？？
燕青
于2020-06-05 16:12 發(fā)布 ??1128次瀏覽
- 送心意
maize老師
職稱： 初級會計師,中級會計師
2020-06-05 16:16
是可以算，這個公式?jīng)]有，不過這樣，你可以根據(jù)這個工具來算出稅額加進(jìn)去這個，http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html 私房出租稅收征收主要有兩種方式：按實(shí)征收（按實(shí)際租金收入申報）與核定計稅租金征收。兩種征收方式均可代開發(fā)票。
個人出租房產(chǎn)分兩種類型征收：住房與非住房（體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等）。
一、按實(shí)征收稅款計算（按月例舉如下）：
（一）增值稅：
住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%
非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%
（2019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值稅起征點(diǎn)為100000元（含本數(shù)），不含稅收入大于100000元的才計征增值稅 。）
（二）城建稅 ＝增值稅×（1％或5％或7％）
（在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。）
（三）教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3% （2019年1月1日起減半征收。）
（四）地方教育附加 ＝增值稅×2% （2019年1月1日起減半征收。）
（五）房產(chǎn)稅：
住房類按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×4% （2019年1月1日起減半征收。）
非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×12% （2019年1月1日起減半征收。）
（六）土地使用稅 ＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積（土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元，土地使用稅單位稅額表（點(diǎn)擊查看）；
住房類：免征土地使用稅；
非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。（2019年1月1日起減半征收。）
（七）印花稅 ＝ 租賃合同總金額×0.001
住房類：對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；
非住房類：按實(shí)征收。 （2019年1月1日起減半征收。）
以上2-7項相加，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，假設(shè)稱之為相關(guān)稅費(fèi)（以下計算個人所得稅時需用到）。
（八）個人所得稅
當(dāng)私房出租個人所得稅采用核定征收方式時：
納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。( 《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號)、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號)）
應(yīng)納稅額的計算公式如下：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
說明：
（1）當(dāng)按核定征收申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。
（2）如果各項稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計算依據(jù)。
（3）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。
當(dāng)私房出租個人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時：
1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）小于等于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）：
應(yīng)納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次；
2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）大于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）：
應(yīng)納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×（1-20%）×稅率。
說明：
（1）修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。
（2）當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額）。
（3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。
（4）如果各項稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計算依據(jù)。
（5）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。
（6）房產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計算納稅。
二、核定計稅租金征收
當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計稅租金征收的方式，納入定稅管理。
采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計算方式與按實(shí)征收一致。
由于私房出租計算較為復(fù)雜，為便于納稅人自助計算稅收，我們網(wǎng)站有提供私房出租稅收計算器功能（適用住房類型），歡迎使用。
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