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靖曦老師
職稱： 高級會計師,初級會計師,中級會計師
2019-09-06 11:14
在了解增值稅計算方法之前，有幾個概念一定要搞清楚，它們對于增值稅計算的影響非常關(guān)鍵；一是房屋類型，二是普通住宅及非普通住宅的區(qū)分，三是房屋年限的判定。
一、房屋是什么類型
房屋類型影響著增值稅的計算方法，目前，上海市常見的房子類型主要有居住和非居住兩類。
1. 居住類用房
常見的有普通二手住宅（商品房)、售后公房、動遷房(各區(qū)認(rèn)定政策差異較大）。
2. 非居住類用房
常見的主要有車位、商鋪、辦公樓等。房子類型不同，所需要繳納的稅種稅率也不盡相同。
上海市現(xiàn)行的土地證和房產(chǎn)證是合二為一的，證件的左頁土地狀況中顯示的是土地的用途，證件的右頁房屋狀況中顯示的是房屋的用途類型。一套房子所屬的類型是以證件右頁顯示的房屋用途類型為標(biāo)準(zhǔn)的。
以上圖為例，證件的左頁土地狀況中顯示的土地用途為商用，證件的右頁房屋狀況中顯示房屋的用途為居住。所購房屋屬性以證件右頁房屋狀況顯示的房屋用途為參照，因此該房屋的類型為居住。
二、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)
住宅類房產(chǎn)包括普通住宅和非普通住宅兩種。普通住宅與非普通住宅除了在面積、價格、容積率上的區(qū)別以外，相應(yīng)的稅收政策和貸款政策也有所不同。
普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用途的房屋。
非普通住宅則是相對于普通住宅而言的，非普通住宅多是指面積比普通住宅面積較大或用途為商業(yè)的房子。
根據(jù)2014年11月20日起執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三種：
（1）五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
（2）單套建筑面積在140平方米以下；
（3）實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下（即容積率低于1.44倍），內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
特別提醒：
以上三條必須同時滿足才為普通住宅，反之，則為非普通住宅。
注：來源于《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》滬房管規(guī)范市〔2014〕6號
三、房屋年限判斷
在購買二手房進(jìn)行繳稅之前，除了要弄清楚房屋屬性與是否屬于普通住宅以外，關(guān)于所購房屋年限的認(rèn)定，也是購房者需要重視的一環(huán)。年限認(rèn)定常是房屋繳稅的關(guān)鍵因素，房屋年限不同，相應(yīng)的稅率也有所不同。
是否滿2年或5年，滿足如下一個日期即可：
（1）看房產(chǎn)證登記日期；
（2）看契稅票的填發(fā)日期
也就是說購買二手房進(jìn)行年限認(rèn)定時，可參照房產(chǎn)證登記日期或者契稅票的填發(fā)日期判斷，該房屋是否滿2年或5年。
四、增值稅及附加稅的計算方法
在增值稅及附加稅的繳稅征收中，房屋是否“滿2年”以及是否為普通住宅是其中的關(guān)鍵因素，直接關(guān)系著賣房者繳稅的多少。
1. 普通住宅
若是滿2年，免征增值稅及附加稅。
若是不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。
2. 非普通住宅
若是滿2年，按照差額（稅務(wù)核定價-購入價）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。
若是不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。
3. 非居住用房
按照差額（稅務(wù)核定價-購入價）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。
特別提醒：
在上海，部分郊區(qū)的區(qū)縣的增值稅附加稅稅率略有不同，以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門為準(zhǔn)。
公司公戶收到一筆款，但是不知道是什么款怎么入賬？ 問
可先按預(yù)收賬款處理 答
目前是不是有進(jìn)口不征，出口不退的操作嗎？還是說反 問
?同學(xué)您好，很高興為您解答，請稍等 答
老師，小規(guī)模納稅人季度不超過30萬不需要繳納增值 問
記入營業(yè)外收入-稅費(fèi)減免 答
已經(jīng)在匯算清繳調(diào)增的暫估成本，怎么在科目余額消 問
關(guān)鍵是是真實(shí)的暫估嗎？ 答
公司給職工買的零食飲料和購物卡分別怎么入賬呢？ 問
可全部計入 管理費(fèi)用-福利費(fèi) 答
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