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2019-08-03 11:10

物流地產的成本分析，不是單單物流

苳苳老師 解答

2019-08-03 11:26

一、拿地成本與相關規(guī)費
        物流地產項目的拿地成本與相關規(guī)費主要包括土地出讓金、土地契稅、大市政配套費、供電、供水、供氣、供暖配套費，以及其他政府規(guī)費等。拿地成本與相關規(guī)費的數額大小在很大程度上與政府是否給予優(yōu)惠和減免緊密相關。因此，拿地成本與相關規(guī)費是物流地產商在拿地階段應該與政府相關部門商務談判的重點。
        二、產品標準化與成本標準化
        物流地產行業(yè)的發(fā)展趨勢必然是要走產品標準化的道路，物流地產的產品線將會實現(xiàn)全面精細化。物流地產商應該針對不同區(qū)域、不同目標客戶、不同市場需求研發(fā)與之相適應的產品線，并確定相應產品標準和交付標準，交付標準決定了與之相互匹配的成本投入，而客戶敏感性分析又進一步決定了成本投入重點。因此，物流地產的產品標準化必然有助于推動物流地產的成本標準化。物流地產的成本標準化，一方面有利于提高物流地產項目的產品品質、縮短物流地產項目的開發(fā)周期，另一方面也有利于物流地產項目的成本標準化。
        在物流地產項目的產品定位階段，物流地產商應該通過目標客戶分析和精確的客戶敏感性分析決定成本分配的原則。只有進行有效的分配成本，才能實現(xiàn)價值最大化。通俗地說，就是錢要花在刀刃上。
        三、設計全程成本管理
        物流地產商應該在物流地產項目實施前期確定項目成本上限，并在產品定位和概念方案設計、建筑方案設計、擴初及施工圖設計全程實行限額設計，限額設計對于確保目標成本的實現(xiàn)至關重要。設計全程成本管理是指物流地產項目在設計階段的成本管理，成本管控部門應當全程參與設計管理工作，全面推行限額設計，以避免因設計原因造成的無效成本發(fā)生。
        （一）項目前期執(zhí)行計劃
        物流地產商為了提高物流地產項目的設計質量，提升專項設計單位的價值貢獻（優(yōu)化布局、動線、功能、預埋件等），避免在日后施工過程中大量涉及變更而造成工期延誤和無效成本發(fā)生，應當盡量推行物流地產項目“一次性設計”。
        物流地產商的成本管控部門在評審物流地產項目的前期執(zhí)行計劃時，應該特別關注專項設計（市政管網、綠化、消防等）單位的確定時間與建筑設計單位的確定時間的有效銜接，以避免因二者的不協(xié)同而造成無效成本，以及工期延誤的發(fā)生。在通常情況下，為了做好各專項設計單位與建筑設計單位的有效搭接關系，處理好各專業(yè)設計的時間銜接，物流地產商應該在建筑設計單位確定后的一個月內確定各專項設計單位。
        （二）設計任務書與限額設計
        為了避免物流地產項目的設計職責出現(xiàn)“真空地帶”，物流地產商的成本管控部門在評審設計任務書時，應特別關注設計任務書中關于設計界面的合約規(guī)劃，明確各設計單位的設計范圍，以及與相關設計的界面劃分，主要包括建筑方案設計與后續(xù)施工圖設計的分工、建筑設計與專項設計的整合。另外，物流地產商應該編制各階段目標成本，并明確限額設計指標，提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求，簽入設計合同。同時，物流地產商應該要求設計單位提供切實可行的設計概算，作為物流地產商評審設計的重要標準，超出限額設計則為不合格設計，需重新優(yōu)化，達到限額標準方可通過。
        物流地產項目在限額設計實施過程中，面臨的最為常見的問題有兩類。其一，由于物流地產項目開發(fā)周期方面的要求，使得物流地產商無法及時有效核算限額指標，最終致使無法實現(xiàn)限額設計。對此，通常的解決辦法是分階段設計、分階段提供設計成果，基坑支護提前設計并進行方案認證、試樁、先基礎及底板后地上、標準層抽檢、結構重點抽檢等措施。其二，由于設計單位提供指標的準確性不夠，導致限額指標超標。對此，通常的解決辦法是物流地產商在前期就應該對設計單位進行充分考核，尤其是對其業(yè)績及已實施項目進行考核，特別是重點考核設計單位類似項目實施經驗，同時，還要指定設計專業(yè)團隊。除此之外，為了實現(xiàn)限額設計，物流地產商還應該對設計成果分階段組織人員集中核算，充分調動咨詢公司人力，重點抽查限額設計。
        （三）設計單位選擇與清單設計招標
        物流地產商的成本管控部門在選擇設計單位時，應該做好供方管理，除了要關注設計費及建筑設計的創(chuàng)意能力外，還需要特別關注物流地產商擬建項目的產品定位標準、設計單位已有業(yè)務飽有量及設計周期、設計單位在結構和機電設計方面的能力、設計單位在服務意識、成本意識、責任意識和圖紙質量等方面的市場口碑等方面的情況。只有基于以上分析的基礎之上，物流地產商的成本管控部門方能做出正確的設計供方履約評估結論。另外，在設計費的洽談過程中，物流地產商的成本管控部門一定要向設計單位明確設計界面和分工職責。
        物流地產項目擴初設計及施工圖設計單位的招標，應該考慮采取清單設計招標方式，以確保實現(xiàn)限額設計。具體來說，物流地產商提供單價清單，參加投標的設計單位對單體設計計算出相關工程量，再根據物流地產商提供的單價清單編制設計概算，作為設計單位評標依據。在滿足技術要求的前提下，最經濟的方案優(yōu)先中標。
        （四）設計啟動
        物流地產商為了縮短物流地產項目的開發(fā)周期，提高資金周轉率，應該將項目概念方案設計工作提前到項目可行性研究報告編制及拿地前就啟動。
        物流地產商為了避免物流地產項目日后大量的設計變更，單體建筑設計工作的啟動必須待項目概念方案設計、市場調研、產品策劃、項目初步定位完成后方可進行。
        （五）設計與成本的管理接口
        1.設計評審和成本優(yōu)化
        物流地產商的技術研發(fā)部門應該負責設計評審工作，主要包括對設計圖紙的技術部分和經濟部分的評審。物流地產商的成本管控部門應該參與設計圖紙的經濟性評審，并積極進行成本優(yōu)化。
        2.標準化建設
        物流地產商的成本管控部門應該參照物流地產項目設計圖紙的經濟性評審成果，以及招標過程中暴露出來的設計問題，積極開展物流地產項目部品部件設計的標準化建設，為物流地產商提升設計管理和成本管控水平提供有力抓手。
        3.產品技術標準和戰(zhàn)略成果引進
        物流地產商的技術研發(fā)部門和成本管控部門應該督促設計單位遵從國內外物流地產領域先進的相關產品技術標準，并盡可能在物流地產商戰(zhàn)略供應商品牌庫中選擇合適的材料或設備。
        4.清單編制
        物流地產項目工程量清單編制過程中，物流地產商應該關注、審核各專業(yè)工作界面的劃分和搭接。例如，機電安裝與內裝修工作界面的劃分和搭接；土建、機電安裝、幕墻之預埋件工作界面的劃分和搭接；消防與空調的防排煙工作界面的劃分和搭接等，以及設計的錯、漏、碰、缺和重復問題。
        5.設計交底
        物流地產商應該在設計交底之前要做好施工圖會審工作，盡量要在施工之前改正設計的錯、漏、碰、缺，避免因設計不合理而造成的變更費用。
        6.成本預警
        物流地產商的成本管控部門應該積極參與設計圖紙的過程評審，評審設計單位編制的方案估算、擴初概算，及時提出超支預警。
        （六）設計進度控制
        物流地產商如果能夠確保物流地產項目的設計進度，則對有效控制資金成本、順利開展招標采購工作，乃至按計劃完成整個項目都會起到關鍵作用。一般來說，物流地產商和設計單位都可能造成圖紙滯后。就物流地產商一方來說，如果其產品定位含糊或反復調整、報批不及時、決策滯后、招商要求改變、專項設計滯后等，都會導致圖紙滯后。就設計單位一方來說，如果其設計方案不能滿足政府和物流地產商的要求、設計進度滯后等，也都會引起圖紙滯后。物流地產商的成本管控部門應該了解物流地產項目的設計進度并控制付款節(jié)奏，若發(fā)現(xiàn)圖紙滯后，或為趕工期，不等政府批文就提前開展后階段設計工作的，應該評估此階段設計費用增加的風險，并及時提示風險。
        （七）一次性設計和專項設計協(xié)同
        物流地產項目的規(guī)劃設計除了概念方案設計、建筑方案設計、擴初及施工圖設計之外，還包含諸如市政管網設計、消防設計等專項設計，為了有效避免各專業(yè)出圖時間和細部的矛盾和錯、漏、碰、缺，消除由此造成的設計變更和無效成本發(fā)生，物流地產商應該推行物流地產項目“一次性設計”。對于特大型物流地產開發(fā)項目，物流地產商應該在設計合同中就明確施工圖設計單位為設計總協(xié)調單位，由其協(xié)同和整合各專項設計工作。
        物流地產項目“一次性設計”要求各專業(yè)設計的啟動時間、資料遞交相互搭接，建筑施工圖最終要能反映各專項設計、物流行業(yè)、主流客戶的細化要求。物流地產商在編制項目前期執(zhí)行計劃時，應該要求專項設計單位確定的時間節(jié)點與主體建筑設計單位確定的時間節(jié)點相互匹配。在建筑設計單位確定的同時，或緊接著就要提醒相關部門及時準備專項設計任務書和“一次性設計”總體計劃，并立即開展上述專項設計單位的推薦及招標工作。
        （八）設計合同管理
        物流地產商應該嚴格按照設計合同開展物流地產項目設計合同管理工作，并且按照合同約定跟進相關獎罰。一般來說，設計合同管理主要管理四個方面。一是管好限額設計，要結合工程量清單，驗證設計單位完成的設計方案是否在限額設計指標之內。二是要管好設計變更，在審核日常變更簽證時，要找出設計錯、漏、碰、缺造成的設計變更，統(tǒng)計由此造成的無效成本金額。三是要評估設計單位的履約能力，主要是設計單位的配合程度，以及設計單位對設計周期的控制能力。四是要監(jiān)控好其他合同約定的違約事項，比如設計交圖延遲、外立面效果不符等。
        四、設計評審與成本優(yōu)化
        物流地產項目的設計評審與成本優(yōu)化應該遵循四項優(yōu)化原則。第一，物流地產商應該確保設計方案與項目定位相互匹配，考量設計方案是否與擬開發(fā)物業(yè)的產品定位、交付標準及地域特點相互匹配。第二，物流地產商應該確保設計方案能夠以客戶價值為中心，通過比較不同設計方案所帶來的品質、效果、效益（租金或售價）、成本（物業(yè)管理、運營成本），兼顧長期利益和短期利益的平衡，從中選擇性價比最高的設計方案和部品，而不宜片面追求效果，或片面追求低成本。第三，物流地產商應該針對物流地產項目設計做到持續(xù)優(yōu)化，在各階段和各單項設計中，都應該持續(xù)開展方案優(yōu)化工作。第四，物流地產商應該針對物流地產項目成本做到動態(tài)測算，要在各設計階段的評審過程中全面測算成本，及時計算各項成本指標，測算項目收益。
        （一）概念方案設計評審與成本優(yōu)化
        物流地產項目概念方案設計階段的成本控制重點主要是在建筑和結構兩個方面。其一，物流地產商在啟動概念方案設計之前應該會同物流地產項目規(guī)劃設計和營銷策劃等專業(yè)部門的意見，共同探討產品類型組合方案，做出單一或組合產品及其不同組合方案的成本估算和租售收入測算，用來指導物流地產項目概念方案設計，形成較為詳盡和準確的最優(yōu)產品組合。其二，物流地產商應該結合物流地產項目的周邊環(huán)境，合理確定不同地域的不同產品組合，確保產品租售利潤和土地價值實現(xiàn)最大化。其三，物流地產商應該注意國家已發(fā)布新的物流地產項目建筑面積計算規(guī)范，避免因“虛報面積”而招致的政策風險。其四，物流地產商應該結合物流地產項目周邊道路、市政管網的情況，在科學合理的前提下按照土方費用最小化的原則確定場地標高。在土方工程實施前，物流地產商應結合項目現(xiàn)場等高線與擬建建筑的標高圖紙，根據二者標高差，計算出整個項目的土方挖填量、擋土墻及護坡成本。其五，物流地產項目總圖規(guī)劃應該綜合考慮項目開發(fā)周期和永久建筑、臨建、交通的合理布局，避免臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨店、臨時道路的重復建設。
        （二）建筑方案評審與成本優(yōu)化
        物流地產項目建筑方案評審與成本優(yōu)化主要包括對建筑和結構設計的方案評審與成本優(yōu)化，以及對設備安裝設計的方案評審和的成本優(yōu)化兩個方面。
        1.建筑和結構設計的方案評審與成本優(yōu)化
        物流地產商在建筑方案設計階段針對物流地產項目建筑和結構設計的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下七個方面，分別是建筑方案選型、確定合理層高、控制窗地比、優(yōu)化外墻設計、優(yōu)化比選屋面等的具體做法、節(jié)能方案、結構方案優(yōu)化。
        （1）建筑方案選型
        物流地產商應該評估物流地產項目建筑方案設計的平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑的不合理布置帶來結構成本的增加。高層倉庫單體盡量選擇對稱形式?？紤]抗震及成本要求，外挑外掛構件應該盡量減少。
        （2）確定合理層高
        物流地產商應該結合物流地產項目租售收入和開發(fā)成本等因素來確定倉庫的層高，選擇性價比較優(yōu)的倉庫層高，并計算層高每增加0.1米，造價增加的絕對值及其占到該層造價的百分比。
        （3）控制窗地比
        物流地產商應該通過節(jié)能估算指標來控制窗地比，一旦物流地產項目節(jié)能審查通不過，物流地產商的優(yōu)化方法首先應該是減少開窗面積，或調整選材，比如保溫層厚度，或鋁合金窗改成塑鋼窗，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。在物流地產項目單體方案確定后，物流地產商應該估算不同單體倉庫的窗地比，合理控制產品窗地比，是否開窗或開窗大小需要與設計單位一起溝通，窗地比應該不超過同類產品經驗值。
        （4）優(yōu)化外墻設計
        物流地產商應該熟悉目前物流地產領域不同產品外墻的不同做法，及其價格表和常用外墻材料的適用性能，關注外墻施工的復雜程度，提出物流地產項目外墻設計的改進建議，以便減少造價。
        （5）優(yōu)化比選屋面等的具體做法
        物流地產商應該優(yōu)化比選屋面等部位的具體做法及價格。例如，地下室底板及外墻防水部位應該盡量選用滲透防水結晶、水泥基復合防水涂料等較為經濟適用的防水材料。地下室頂板、外墻、屋面等部位應該綜合考慮當地市場，選用較為經濟適用的防水材料，并在符合設計規(guī)范和防水等級的前提下，盡量采用結構自防水與單道防水層結合的防水方案。
        （6）節(jié)能方案
        物流地產商應該盡量采用體形系數滿足節(jié)能要求的產品，以最優(yōu)經濟方式解決節(jié)能方案。通過合理的窗墻比來實現(xiàn)節(jié)能達標，通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能達標，并控制節(jié)能取值范圍。物流地產項目在中國南方地區(qū)應該盡量采用外墻內保溫、加氣砼砌塊保溫等，并明確屋面構架、樓梯間、突出外墻裝飾墻柱（熱橋除外）等不必要保溫的部位。
        （7）結構方案優(yōu)化
        物流地產商應該在物流地產項目結構平面確定后審核項目柱網布置和結構形式，選擇最優(yōu)結構方案，并減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量。
        2.設備安裝設計的方案評審與成本優(yōu)化
        物流地產商在建筑方案設計階段針對物流地產項目設備安裝設計的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下三個方面，分別是對供電設備安裝設計、供水設備安裝設計、合理設置消防分區(qū)等方案的評審和成本優(yōu)化。
        （1）供電設備安裝設計
        物流地產商應該估算物流地產項目配電設備（高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或分散布置的不同方案的經濟合理性。由于涉及到供電等壟斷行業(yè)，因此，物流地產商一定要提前關注到物流地產項目供電設備的安裝設計，根據場地實際情況對不同設計方案進行成本測算，以避免成本優(yōu)化不到位。若等到物流地產項目方案已經定案并報批通過，物流地產商就很難再對其進行優(yōu)化了。物流地產商應該將所有供配電設備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設置在同一房間內，以確保在符合規(guī)范要求的條件下供配電設備之間距離最短，以減少供配電設備之間的連接線路。
        （2）供水設備安裝設計
        物流地產商應該在評審物流地產項目供水方案時，重點考慮建造水泵房的必要性。在現(xiàn)階段，采用建設水泵房來解決供水的方式往往較為節(jié)省成本。如果物流地產項目必須建造水泵房，物流地產商應該考慮建造水泵房的位置及占用空間。
        （3）合理設置消防分區(qū)
        物流地產項目在符合消防要求的前提下，應該最大限度地布置消防分區(qū)。在布置防火分區(qū)時，物流地產商應該注意不同類型倉庫產品的區(qū)別。此外，物流地產商應該盡量利用建筑墻體來設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離的方法設置消防分區(qū)。從成本角度考慮，物流地產項目應該盡量減少不必要的消防噴淋系統(tǒng)的設置。
        （三）擴初設計評審與成本優(yōu)化
        物流地產項目擴初設計評審與成本優(yōu)化主要包括對建筑和結構設計的方案評審與成本優(yōu)化，以及對機電安裝設計的方案評審和成本優(yōu)化兩個方面。
        1.建筑和結構設計的方案評審與成本優(yōu)化
        物流地產商在擴初設計階段針對物流地產項目建筑和結構設計的方案評審與成本優(yōu)化主要包括以下五個方面，分別是明確結構含量控制指標、選擇最優(yōu)基礎形式及埋深、明確合理結構布置并復核結構參數、結構含量，以及復核窗地比、外墻材料等其他方面。
        （1）明確結構含量控制指標
        物流地產商應該在物流地產項目擴初設計任務書中明確結構含量的設計限額。結構含量的設計限額中需要將物流地產項目的各部位含量進行細化，便于以后估算控制。
        （2）選擇最優(yōu)基礎形式及埋深
        物流地產商應該審核設計單位根據詳勘報告初步估算進行設計的基礎類型及基礎設計的經濟合理性。在一般情況下，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。
        （3）明確合理結構布置并復核結構參數
        物流地產商在進行樁基選型時應該綜合考慮項目所在地普遍選用樁型、地質條件。例如，在中國北方地區(qū)，較常用的是粉煤灰碎石樁、夯擴樁等。物流地產商應該與設計單位就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理的結構形式、合理的柱網布置、合理的結構構件尺寸、合理的結構計算參數、安全的最經濟的結構參數。其中，物流地產商應該重點審查結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。
        （4）結構含量
        物流地產商應該在設計單位正式出施工圖紙之前，根據設計單位提供的設計電子稿或者白圖，計算混凝土含量，要保證將混凝土含量控制在限額指標內。只有估算結果符合目標成本要求后，方可正式出施工圖紙。如果局部或者全部指標都超標，就需要分列細項詳細分析超標部位原因，推進設計優(yōu)化工作完成。
        （5）其他方面
        物流地產商應該復核窗地比、外墻材料等指標，確?；ㄙM控制在目標成本內，并對節(jié)能方案進行估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案。在立面方案已經確定的情況下，物流地產商進行節(jié)能方案選擇的經濟性優(yōu)先順序應該為：減小窗墻比、加厚外墻砌體材料、外墻聚苯顆粒砂漿、外墻保溫板、采用LOW-E玻璃。此外，物流地產項目的屋面應該盡量采用結構找坡，減少建筑找坡造價，以降低成本。
        2.機電安裝設計的方案評審與成本優(yōu)化
        物流地產商應該估算比選高壓柜、低壓柜的不同品牌、型號以及不同組合方案下的價格。在多數情況下，物流地產商應該與項目所在地的電力公司協(xié)商，采取電力公司指定品牌，并委托電力公司購買，往往可以降低成本。同時，物流地產商還應該對變壓器（不同單臺容量）組合方案進行比選，對配電主干線路的不同材料、不同敷設方式、不同走向方案進行比選，并優(yōu)化室外供配電線路設計。
        （四）施工圖設計評審與成本優(yōu)化
        物流地產項目施工圖設計評審與成本優(yōu)化主要包括三個方面。
        其一，物流地產商應該力求設計單位按照交付標準的要求編寫施工圖做法，確保工程做法與交付標準統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。物流地產商還應該根據項目定位、產品類型選擇材料部品，詳細深化保溫節(jié)點做法及保溫厚度，在符合節(jié)能保溫設計規(guī)定的基礎上，盡可能減少外立面線條等造型外保溫，從而降低造價成本。
        其二，物流地產商應該做到物流地產項目建筑、結構、安裝等各專業(yè)設計的協(xié)調一致，以減少錯、漏、碰、缺等情況的出現(xiàn)，還應該利用編制工程量清單的契機，趕在工程項目開工前充分了解項目設計意圖，明確項目質量要求，將圖紙上存在的問題、錯誤和專業(yè)之間的矛盾盡最大可能在工程開工之前予以解決。
        其三，物流地產商應該審查物流地產項目建筑平面圖、立面圖、剖面圖之間關系是否存在矛盾或標注是否遺漏，平面尺寸是否存在差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸