計算可以參考：目前，據(jù)一些企業(yè)和社會中介機構(gòu)反映，房地產(chǎn)土地增值稅的計算相當(dāng)麻煩，一般企業(yè)都難以計算準(zhǔn)確。請問，應(yīng)當(dāng)如何計算應(yīng)繳納的土地增值稅？

某住建局 趙進(jìn)杰，

答：的確，土地增值稅的計算比較麻煩，但筆者認(rèn)為，如果在計算過程中嚴(yán)格按照收入、扣除額和應(yīng)納稅額的確認(rèn)、計算方法進(jìn)行計算，其結(jié)果也就能夠得到準(zhǔn)確無誤?，F(xiàn)將應(yīng)納稅額的一般計算方法介紹如下，供參考：

一、收入的確認(rèn)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及其有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應(yīng)按收入時的市場價格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產(chǎn)收入，應(yīng)由專門評估機構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣，應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。

　二、扣除項目金額的確定。

　土地增值稅扣除項目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進(jìn)行。

（一）新建房地產(chǎn)扣除項目的確定。共有五項內(nèi)容：

　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：

（1）為取得土地使用權(quán)支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金；對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：

⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。

⑵前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、""""三通一平""""等支出。

⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費；以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。

⑷基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑸公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

⑹開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費用。

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。

對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。分兩種情況：

（1）對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的?？鄢痤~為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計算扣除。

（2）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計算扣除。

不過，在具體確定時還應(yīng)注意五點：

一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述（2）的方法計算扣除。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。

五是土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費附加，即""""三稅一費"""".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，即扣除""""兩稅一費""""。

對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除""""三稅一費""""，印花稅的稅率為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰。

5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕第6號）的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進(jìn)行實質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進(jìn)行實質(zhì)性開發(fā)（未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。

同時，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人在計算應(yīng)繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用還要區(qū)別不同情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。

申報表：其實明白如何扣除就好填寫了。