如何判斷房企城鎮(zhèn)土地使用稅納稅截止時(shí)間

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅﹝2008﹞152號(hào))文件明確：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

也就是說(shuō)，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的次月起才免征相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

截止繳納幾種情況
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而占用的土地使用權(quán)，何時(shí)截止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的時(shí)間，從全國(guó)情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)截止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，主要有以下幾種情況：取得《商品房預(yù)售許可證》后，不再繳納土地使用稅。

廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的征稅指引》(穗地稅稅一函﹝2010﹞9號(hào))明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事商品房開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截至?xí)r間為預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證的核發(fā)時(shí)間的當(dāng)月末。對(duì)于取得多個(gè)預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證記載的可銷(xiāo)售面積作為計(jì)算扣除應(yīng)稅土地面積的依據(jù)，即：預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證可扣除應(yīng)稅土地面積=開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總應(yīng)稅土地面積×(預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證可銷(xiāo)售面積/項(xiàng)目總可銷(xiāo)售面積)。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證之后，將商品房轉(zhuǎn)為自用、出租或出借的房屋，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

取得《商品房預(yù)售許可證》，簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售或銷(xiāo)售)后的，不再繳納土地使用稅。

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(京地稅地﹝2007﹞303號(hào))明確規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅，納稅人也可以采取按各月末未售出房屋的占地面積為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算全年應(yīng)納稅款，并于下一年度1月31日前到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理上一個(gè)年度的稅款清算。

房屋竣工交付后，不再繳納土地使用稅。

安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)《關(guān)于若干稅收政策問(wèn)題的公告》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新建商品房的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間，為房屋交付使用的當(dāng)月末。房屋交付使用的時(shí)間為合同約定時(shí)間。未按合同約定時(shí)間交付使用的，為房屋的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中公共配套設(shè)施占地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間，為該公共配套設(shè)施的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

房屋竣工交付后，并為小業(yè)主辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》的，不再繳納土地使用稅。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止有關(guān)問(wèn)題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2012年第6號(hào))明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已銷(xiāo)售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)稅土地面積中扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房屋并終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時(shí)間按“房屋交付時(shí)間和購(gòu)房者房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間孰先”的原則確定。

已銷(xiāo)售房屋的占地面積計(jì)算公式如下：已銷(xiāo)售房屋的占地面積等于(已銷(xiāo)售房屋的建筑面積除以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積)乘以總占地面積。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在每年的4月、10月征期申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。其中4月征期應(yīng)以土地總面積扣除截止當(dāng)年3月31日累計(jì)已銷(xiāo)售房屋的占地面積為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納上半年應(yīng)納的稅款。10月征期以土地總面積扣除截止當(dāng)年9月30日累計(jì)已銷(xiāo)售房屋的占地面積為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納下半年應(yīng)納的稅款。”

如何確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅停止繳稅期限

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(京地稅地[2005]550號(hào))第二條規(guī)定：“計(jì)稅面積的確定(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按其國(guó)有土地使用證中標(biāo)注的土地面積，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。未取得國(guó)有土地使用證的，暫按實(shí)際占地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已銷(xiāo)售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)稅面積中扣除。已銷(xiāo)售房屋的占地面積計(jì)算公式如下：已銷(xiāo)售房屋的占地面積=(已銷(xiāo)售房屋的建筑面積÷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積)×總占地面積?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題規(guī)定：

(一)購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題規(guī)定：

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

如何判斷房企城鎮(zhèn)土地使用稅納稅截止時(shí)間由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，在房產(chǎn)以及土地等所有權(quán)在狀態(tài)發(fā)生改變的時(shí)候，一些稅務(wù)的義務(wù)的截止時(shí)間啥年過(guò)是有關(guān)聯(lián)的。