房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅的計稅依據(jù)

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)確定 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》(國稅函〔2009〕603
號)規(guī)定，對通過“招、拍、掛”等競價方式承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中前期土地開發(fā)成本不得扣除。

 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134
號)規(guī)定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

2.以劃撥方式取得改為以出讓方式取得的土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)確定 根據(jù)《財政部
國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134
號)規(guī)定，先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為以出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅計算包括哪些

房地產(chǎn)開發(fā)方有關(guān)涉稅稅收政策：

費(fèi)用。但以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)方，在銷售不動產(chǎn)計稅營業(yè)額的確定上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分三種不同情況：
第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)仍為被拆遷方原有土地使用權(quán)一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。

那么一樓門面房就應(yīng)視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動產(chǎn)，在核定銷售不動產(chǎn)計稅營業(yè)額時，不應(yīng)當(dāng)按一樓門面房的公允價值(即市場價格)作為計稅營業(yè)額，因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權(quán)的價值在內(nèi)，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其土地使用權(quán)仍為被拆遷戶所有;也不應(yīng)當(dāng)按所還建的建筑物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經(jīng)濟(jì)利益并非是其建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)方取得的經(jīng)濟(jì)利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)按被拆遷方房產(chǎn)的公允許價值確定其營業(yè)稅業(yè)稅的計稅營業(yè)額。

第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與被拆遷方原擁有的土地使用權(quán)之間不存在任何聯(lián)系的。如開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1：1.15的比例還建。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅的計稅依據(jù)由會計學(xué)堂整理，契稅本身的特點決定房產(chǎn)契稅的依據(jù)，因為契稅是由成交價格決定，這價格會顯示在房企彼此間的合同中，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)這個合同來核定。