房地產(chǎn)開發(fā)公司以不動產(chǎn)投資入股的稅務(wù)處理

增值稅

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。同時，第十一條規(guī)定，有償，指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。對于本案中A公司將房產(chǎn)投資入股換取B公司的股權(quán)行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟利益”，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第三條第二款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

土地增值稅

以房產(chǎn)投資入股是否涉及土地增值稅，主要看投資主體及被投資企業(yè)是否為房地產(chǎn)企業(yè)?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)規(guī)定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。鑒于本案中A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此針對其投資行為征收土地增值稅。根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》(京地稅征〔2005〕557號)第六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅。

企業(yè)所得稅

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資的行為，企業(yè)所得稅政策比較明晰。企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號文件)第七條，都明確規(guī)定了企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。

印花稅

企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)印花稅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資雙方均要按萬分之五的稅率繳納印花稅。假設(shè)雙方簽訂的合同未分別注明不含稅金額和增值稅稅額，A公司需繳納印花稅2萬元(4000×0.5‰)。

企業(yè)以國有土地投資入股的涉稅處理　

1、增值稅的處理

(1)以國有土地投資入股視同轉(zhuǎn)讓必須繳納增值稅

①相關(guān)稅收政策分析

財稅[2016]36號文件附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。”同時第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)經(jīng)濟利益。”

財稅[2016]36號文件附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第四款“進項稅額”規(guī)定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目?！?/p>

2、土地增值稅的處理

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57號)第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！蓖瑫r第五條規(guī)定“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形?！被诖苏咭?guī)定，投資方與被投資方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，投資方以國有土地投資入股到被投資企業(yè)名下，則不征土地增值稅;投資方或被投資方有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，投資方以國有土地投資入股到被投資企業(yè)名下，投資方必須依法繳納土地增稅。具體而言，投資方將國有土地投資到被投資企業(yè)名下，土地增值稅分以下三種情況處理：

(1)非房地產(chǎn)企業(yè)將國有土地投資入股到非房地產(chǎn)企業(yè)名下，則非房地產(chǎn)企業(yè)不繳納土地增值稅。

(2)非房地產(chǎn)企業(yè)將國有土地投資入股到房地產(chǎn)企業(yè)名下，則非房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納土地增值稅。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)將國有土地投資入股到非房地產(chǎn)企業(yè)名下，則房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅的處理

《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅〔2014〕116號)第一條規(guī)定“居民企業(yè)(以下簡稱企業(yè))以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)?！?/p>

基于此政策規(guī)定，以國有土地投資入股，投資方可以將土地轉(zhuǎn)讓所得稅按不超過5年的時間均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，計算企業(yè)所得稅。

4、印花稅的處理

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)的規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，投資方將土地投資入股到被投資企業(yè)名下，投資方按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，適用稅率為0.05%。

房地產(chǎn)開發(fā)公司以不動產(chǎn)投資入股的稅務(wù)處理由會計學(xué)堂整理，從投資方來看，不同的稅種的處理都有的規(guī)則，增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，各個細節(jié)都值得琢磨。