提前終止租賃合同營(yíng)業(yè)額怎么確認(rèn)呢?

答:甲公司向乙公司出租房屋,合同約定租期1年,從1月1日開始,年租金12萬元(即每月1萬元).甲公司10月提前終止經(jīng)營(yíng),經(jīng)雙方協(xié)商,同意提前解除合同.雙方約定,乙公司應(yīng)付1月~10月租金10萬元,同時(shí)甲公司同意從上述租金中扣除2萬元作為提前解除合同的補(bǔ)償.在這種情況下,甲公司應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額如何確定?

營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條第一款規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天.國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的,從其規(guī)定.營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條規(guī)定,條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng),指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng).條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天.

合同法第九十一條規(guī)定,有下列情形之一的,合同的權(quán)利義務(wù)終止:合同解除.第九十三條第一款規(guī)定,當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同.第九十八條規(guī)定,合同的權(quán)利義務(wù)終止,不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力.

根據(jù)上述規(guī)定,出租方甲公司出租房屋后,雙方約定提前解除合同的,在合同終止前,甲公司仍應(yīng)按原出租合同履行義務(wù)和享受權(quán)利.甲公司已向?qū)Ψ匠鲎?0個(gè)月房屋,因此計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為10萬元,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按合同確定的付款日期確定,合同未確定付款日期的為應(yīng)稅行為完成時(shí).乙公司因?qū)Ψ教崆敖獬贤〉玫难a(bǔ)償,因其未向出租方提供應(yīng)稅行為,不需向出租方開具發(fā)票.乙公司向甲公司開具收款收據(jù)即可.

甲、乙雙方能否變更合同呢?合同法第七十七條規(guī)定,當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更合同.法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,依照其規(guī)定.如果甲公司與乙公司約定變更合同,將1月~10月合同金額10萬元變更成8萬元,這時(shí)甲公司可按8萬元作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,并按前述規(guī)定向乙公司開具發(fā)票.

什么是最低租賃收款額和最低租賃付款額?

答:最低租賃收款額是指最低租賃付款額加上獨(dú)立于承租人和出租人,但在財(cái)務(wù)上有能力擔(dān)保的第三方對(duì)出租人擔(dān)保資產(chǎn)余值,它包括各期租金,各種資產(chǎn)擔(dān)保余值.最低租賃付款額是指在租賃期內(nèi),承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的款項(xiàng)(不包括或有租金和履約成本),加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值.

最低租賃收款額和最低租賃付款額的區(qū)別:最低租賃付款額是對(duì)承租人來說的,包括租賃期內(nèi)承租人每期支付的租金,租賃期屆滿時(shí),由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值;若有優(yōu)惠購買權(quán),包括租金和行使優(yōu)惠購買選擇權(quán)而支付的任何款項(xiàng).最低租賃收款額是對(duì)出租人來說的,包括租賃期內(nèi)承出租人收到的租金,租賃期屆滿時(shí),由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值,和獨(dú)立于出租人、承租人,但有能力擔(dān)保的第三方對(duì)出租人承諾擔(dān)保的資產(chǎn)余值;若規(guī)定有優(yōu)惠購買權(quán),包括租金和承租人行使優(yōu)惠購買權(quán)而支付的任何款項(xiàng).從金額上來說,最低租賃收款額是最低租賃付款額加上獨(dú)立于出租人、承租人,但有能力擔(dān)保的第三方對(duì)出租人承諾擔(dān)保的資產(chǎn)余值.

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